Konsep Ideal: Pengertian, Asas, Tujuan dan Manfaat Pendaftaran Tanah berdasarkan PP 24 Th 1997

Meskipun UUPA mengatur pendaftaran tanah, namun tidak memberikan pengertian apa yang dimaksud dengan pendaftaran ta­nah. Begitu pula dengan Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah, juga tidak memberikan pengertian  apa  yang  dimaksud dengan pendaftaran tanah.

Menurut A.P. Parlindungan, pendaftaran tanah berasal dari kata Cadastre (Bahasa Belanda Kadaster) suatu istilah teknis untuk suatu record (rekaman), menunjukkan kepada luas, nilai, dan kepemilikan (atau lain-lain atas hak) terhadap suatu bidang tanah. Kata ini ber­asal dari bahasa Latin “Capistratum” yang berarti suatu register atau capita atau unit yang diperbuat untuk pajak tanah Romawi (Capotatio Terrens). Dalam arti yang tegas, Cadastre adalah record pada lahan-­lahan, nilai dari pada tanah dan pemegang haknya dan untuk kepen­tingan perpajakan. Dengan demikian, Cadastre merupakan alat yang tepat yang memberikan uraian dan identifikasi dari tersebut dan juga sebagai continuous recording (rekaman yang berkesinambungan) dari hak atas tanah.[1]

Istilah pendaftaran tanah dalam Bahasa Latin disebut “Capistratum”, di Jerman dan Italia disebut “Catastro”, di Perancis disebut “Cadastre”, di Belanda dan juga di Indonesia dengan istilah “Kadastrale” atau “Kadaster”. Maksud dari Capistratum atau Kadaster dari segi bahasa adalah suatu register atau capita atau unit yang di tanah Romawi, yang berarti suatu istilah “Wimis” untuk suatu record (rekaman) yang menunjukkan kepada luas, nilai dan kepemilikan atau pemegang hak suatu bidang tanah, sedang­kan kadaster yang modern bisa terjadi atas peta yang ukuran besar dan daftar-daftar yang berkaitan.[2]

Sebutan pendaftaran tanah atau land registration: menimbulkan kesan, seakan-akan objek utama pendaftaran atau satu-satunya objek pendaftaran adalah tanah. Memang mengenai pengumpulan sampai penyajian data fisik, tanah yang merupakan objek pendaftaran, yaitu untuk dipastikan letaknya, batas-batasnya, luasnya dalam peta pendaf­taran dan disajikan juga dalam “daftar tanah”. Kata “Kadaster” yang menunjukkan pada kegiatan bidang fisik tersebut berasal dari istilah Latin “Capistratum” yang merupakan daftar yang berisikan data men­genai tanah.[3]

Pengertian pendaftaran tanah dimuat dalam pasal 1 angka 1 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, yaitu serangkaian ke­giatan yang dilakukan oleh Pemerintah secara terus-menerus, berke­sinambungan dan teratur, meliputi pengumpulan, pengolahan, pem­bukuan, dan penyajian serta pemeliharaan data fisik dan data yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun, termasuk pemberian Surat tanda bukti haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan hak mi­lik atas satuan rumah susun serta hak-hak tertentu yang membebani­nya.

Definisi pendaftaran tanah dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 merupakan penyempurnaan dari ruang lingkup kegiatan pendaftaran tanah berdasarkan Pasal 19 Ayat (2) Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 yang hanya meliputi: pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah, pendaftaran dan peralihan hak atas tanah serta pemberian tanda bukti hak sebagai alat pembuktian yang kuat.[4]

Dari pengertian pendaftaran tanah tersebut di atas dapat diuraikan unsur-unsurnya, yaitu:

1. Adanya serangkaian kegiatan.

Kata-kata “serangkaian kegiatan” menunjuk kepada adanya berbagai kegiatan dalam penyelenggaraan pendaftaran tanah, yang berkaitan satu dengan yang lain, berurutan menjadi satu kesatuan rangkaian yang bermuara pada tersedianya data yang diperlukan dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan bagi rakyat.[5]

Kegiatan pendaftaran tanah terdiri atas kegiatan pendaftaran ta­nah untuk pertama kali, bentuk kegiatannya adalah pengumpu­lan dan pengolahan data fisik; pembuktian hak dan pembukuan­nya; penerbitan sertifikat; penyajian data fisik dan data yuridis; dan penyimpanan daftar umum dan dokumen, dan kegiatan pe­meliharaan data pendaftaran tanah, bentuk kegiatannya adalah pendaftaran peralihan dan pembebanan hak; dan pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya.

Kegiatan pendaftaran tanah menghasilkan dua macam data, yaitu data fisik dan data yuridis. Data fisik adalah keterangan mengenai letak, batas, dan luas bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan di atasnya. Data yuridis adalah keterangan mengenai status hukum bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, pemegang haknya dan pihak lain serta beban-beban lain yang membebaninya.

2. Dilakukan oleh Pemerintah.

Penyelenggaraan pendaftaran tanah dalam masyarakat modern merupakan tugas negara yang dilaksanakan oleh Pemerintah bagi kepentingan rakyat dalam rangka memberikan jaminan ke­pastian hukum di bidang pertanahan. Instansi Pemerintah yang menyelenggarakan pendaftaran ta­nah adalah Badan Pertanahan Nasional (BPN), sedangkan dalam pelaksanaannya dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.

3. Secara terus-menerus, berkesinambungan.

Kata-kata “terus-menerus, berkesinambungan” menunjuk ke­pada pelaksanaan kegiatan, yang sekali dimulai tidak akan ada akhirnya. Data yang sudah terkumpul dan tersedia harus selalu dipelihara, dalam arti disesuaikan dengan perubahan-perubahan yang terjadi kemudian hingga tetap sesuai dengan keadaan yang terakhir.[6]

Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali menghasilkan tanda bukti hak berupa sertifikat. Dalam kegiatan pendaftaran tanah dapat terjadi peralihan hak, pembebanan hak, perpanjang­an jangka waktu hak atas tanah; pemecahan, pemisahan dan penggabungan bidang tanah; pembagian hak bersama; hapusnya hak atas tanah dan hak milik alas satuan rumah susun; perali­han dan hapusnya hak tanggungan; perubahan data pendafta­ran tanah berdasarkan putusan atau penetapan pengadilan; dan perubahan nama pemegang hak harus didaftarkan ke Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat hingga tetap sesuai deng­an keadaan yang terakhir.

4. Secara teratur.

Kata “teratur” menunjukkan bahwa semua kegiatan harus ber­landaskan peraturan perundang-undangan yang sesuai, karena hasilnya akan merupakan data bukti menurut hukum, biar pun daya kekuatan pembuktiannya tidak selalu sama dalam hukum negara-negara yang menyelenggarakan pendaftaran tanah.[7] Peraturan perundang-undangan yang mengatur pendaftaran tanah adalah UUPA, Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997, Permen Agraria/ Kepala BPN No. 3 Tahun 1999, Permen Agraria/Kepala BPN No. 9 Tahun 1999, dan sebagainya.

5. Bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun.

Kegiatan pendaftaran tanah dilakukan terhadap Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Pengelolaan, Tanah Wakaf, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, Hak Tanggungan, dan Tanah Negara.

6. Pemberian surat tanda bukti hak.

Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kalinya menghasil­kan surat tanda bukti hak berupa sertifikat atas bidang-bidang tanah yang sudah ada haknya dan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun. Sertifikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud dalam pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA untuk hak atas tanah, hak pengelolaan, tanah wakaf, hak milik atas satuan rumah susun dan hak tanggungan yang masing-masing sudah dibukukan da­lam buku tanah yang bersangkutan.

7. Hak-hak tertentu yang membebaninya.

Dalam pendaftaran tanah dapat terjadi objek pendaftaran tanah dibebani dengan hak yang lain, misalnya Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dijadikan jaminan utang dengan dibebani utang Hak Tanggungan, atau Hak Milik atas tanah dibebani dengan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai.

Soedikno Mertokusumo menyatakan bahwa dalam pendaftaran tanah dikenal 2 macam asas, yaitu:[8]

1. Asas Specialiteit

Artinya pelaksanaan pendaftaran tanah itu diselenggarakan atas dasar peraturan perundang-undangan tertentu, yang secara teknis menyangkut masalah pengukuran, pemetaan, dan pendaf­taran peralihannya. Oleh karena itu, dalam pelaksanaan pendaf­taran tanah dapat memberikan kepastian hukum terhadap hak atas tanah, yaitu memberikan data fisik yang jelas mengenai luas tanah, letak, dan batas-batas tanah.

2. Asas Openbaarheid (Asas Publisitas)

Asas ini memberikan data yuridis tentang siapa yang menjadi subjek haknya, apa nama hak atas tanah, serta bagaimana ter­jadinya peralihan dan pembebanannya. Data ini sifatnya terbuka untuk umum, artinya setiap orang dapat melihatnya.

Berdasarkan asas ini, setiap orang berhak mengetahui data yu­ridis tentang subjek hak, nama hak atas tanah, peralihan hak, dan pembebanan hak atas tanah yang ada di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota, termasuk mengajukan keberatan sebelum ser­tifikat diterbitkan, sertifikat pengganti, sertifikat yang hilang atau sertifikat yang rusak.

Pasal 2 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 dinya­takan bahwa pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan asas:

1. Asas sederhana.

Asas ini dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokoknya mau­pun prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-­pihak yang berkepentingan, terutama para pemegang hak atas tanah.

2. Asas aman.

Asas ini dimaksudkan untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri.

3. Asas terjangkau.

Asas ini dimaksudkan keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan, khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah. Pelayanan yang diberikan dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah harus bisa terjangkau oleh pihak yang memerlukan.

4. Asas mutakhir.

Asas ini dimaksudkan kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaanya dan berkesinambungan dalam pemeliharaan datanya.

Data yang tersedia harus menunjukkan keadaan yang muktahir. Untuk itu diikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan perubah­an-perubahan yang terjadi di kemudian hari. Asas ini menuntut dipeliharanya data pendaftaran tanah secara terus-menerus dan berkesinambungan, sehingga data yang ter­simpan di Kantor Pertanahan selalu sesuai dengan keadaan nya­ta di lapangan.

5. Asas terbuka.

Asas ini dimaksudkan agar masyarakat dapat mengetahui atau memperoleh keterangan mengenai data fisik dan data yuridis yang benar setiap saat di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.

Dokumen-dokumen yang terkait dalam rangka pendaftaran ta­nah menurut Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, yaitu:

1. Daftar tanah

Daftar tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat identitas bidang tanah dengan suatu sistem penomoran.

2. Surat ukur

Surat ukur adalah dokumen yang memuat data fisik suatu bi­dang tanah dalam bentuk peta dan uraian.

3. Daftar nama

Daftar nama adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat keterangan mengenai penguasaan fisik dengan suatu hak atas tanah, atau hak pengelolaan dan mengenai pemilikan hak milik atas satuan rumah susun oleh orang perseorangan atau badan hukum tertentu.

4. Buku tanah

Buku tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis dan data fisik suatu objek pendaftaran tanah yang sudah ada haknya.

Pendaftaran tanah yang bertujuan memberikan jaminan kepas­tian hukum dikenal dengan sebutan Rechts Cadaster/Legal Cadaster. jaminan kepastian hukum yang hendak diwujudkan dalam pendaft­aran tanah ini, meliputi kepastian status hak yang didaftar, kepastian subjek hak, dan kepastian objek hak. Pendaftaran tanah ini menghasil­kan Sertipikat sebagai tanda bukti haknya. Kebalikan dari pendaftaran tanah yang Rechts Cadaster, adalah Fiscacd Cadaster, yaitu pendaftaran tanah yang bertujuan untuk menetapkan siapa yang wajib membayar pajak atas tanah. Pendaftaran tanah ini menghasilkan Surat tanda bukti pembayaran pajak atas tanah, yang sekarang dikenal dengan sebutan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB).

Tujuan pendaftaran tanah dimuat dalam Pasal 3 dan Pasal 4 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, adalah:

-Untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.

Tujuan memberikan jaminan kepastian hukum atas sertipikat adalah merupakan tujuan utama dalam pendaftaran hak atas tanah, sebagaimana yang ditetap­kan oleh pasal 19 UUPA. Memperoleh sertifikat, tujuannya bukan sekedar mendapatkan fasilitas, melain­kan merupakan hak bagi pemegang HAT yang dijamin oleh Undang-Undang.[9] Jaminan kepastian hukum sebagai tujuan pendaftaran tanah, meliputi:

1. Kepastian status hak yang didaftar.

        Artinya dengan pendaftaran tanah akan dapat diketahui dengan pasti status hak yang didaftar, misalnya Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Pengelolaan, Hak Tanggungan, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun atau Tanah Wakaf.

2. Kepastian subjek hak.

        Artinya dengan pendaftaran tanah akan dapat diketahui deng­an pasti pemegang haknya, apakah perseorangan (warga negara Indonesia atau orang asing yang berkedudukan di Indonesia), sekelompok orang secara bersama-sama, atau badan hukum (badan hukum privat atau badan hukum pub­lik).

3. Kepastian objek hak.

      Artinya dengan pendaftaran tanah akan dapat diketahui dengan pasti letak tanah, batas-batas tanah, dan ukuran (luas) tanah.  Letak tanah berada di jalan, kelurahan/desa, kecamatan, kabupaten/kota, dan provinsi mana. Batas-batas tanah meliputi sebelah utara, selatan, timur, dan barat berbatasan dengan tanah siapa atau tanah apa. Ukuran (luas) tanah da­lam bentuk meter persegi. Guna memberikan jaminan kepastian hukum dan perlindungan hukum dalam pendaftaran tanah, kepada pemegang yang ber­sangkutan diberikan sertifikat sebagai tanda bukti haknya (alat bukti hak), dan bersifat tidak mutlak.

 -Untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berke­pentingan, termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat mem­peroleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hu­kum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar.

Terselenggaranya pendaftaran tanah juga bertujuan untuk terciptanya suatu pusat informasi mengenai bidang-bidang tanah sehingga pihak yang berkepentingan, termasuk Pemerintah dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar. Untuk melaksanakan fungsi informasi, data fisik dan data yuridis dari bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar terbuka untuk umum.

Tujuan lain dari terselenggaranya pendaftaran tanah yaitu Pemerintah maupun masyarakat da­pat dengan mudah memperoleh informasi tentang data fisik dan data yuridis di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota apabila mau mengadakan suatu perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan rumah susun yang sudah terdaftar, misalnya pengadaan tanah untuk kepentingan Pemerintah atau perusa­haan swasta, jual beli, lelang, pembebanan Hak Tanggungan.

-Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

Program Pemerintah di bidang pertanahan dikenal dengan Catur Tertib Pertanahan, yaitu Tertib Hukum Pertanahan, Tertib Administrasi Pertanahan, Tertib Penggunaan Tanah, dan Tertib Pemeliharaan Tanah dan Kelestarian Lingkungan Hidup. Untuk mewujudkan Tertib Administrasi Pertanahan dilakukan dengan menyelenggarakan pendaftaran tanah yang bersifat Rechts Cadaster.

Terselenggaranya pendaftaran tanah secara baik merupakan da­sar dan perwujudan tertib administrasi di bidang pertanahan. Untuk mewujudkan tertib administrasi pertanahan, setiap bi­dang tanah dan satuan rumah susun termasuk peralihan, pem­bebanan, dan hapusnya hak atas bidang tanah dan hak milik atas satuan rumah susun wajib didaftar.

Pihak-pihak yang memperoleh manfaat dengan diselenggarakan pendaftaran tanah, adalah:

  1. Manfaat bagi pemegang hak.
  2. Memberikan rasa aman.
  3. Dapat mengetahui dengan jelas data fisik dan data yuridis­nya.
  4. Memudahkan dalam pelaksanaan peralihan hak.
  5. Harga tanah menjadi lebih tinggi.
  6. Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tang­gungan.
  7. Penetapan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tidak mudah keliru.
    a. Manfaat bagi Pemerintah
    b. Akan terwujud tertib administrasi pertanahan sebagai salah satu program Catur Tertib Pertanahan.
    c. Dapat memperlancar kegiatan Pemerintahan yang berkaitan dengan tanah dalam pembangunan.                                                                                                                d. Dapat mengurangi sengketa di bidang pertanahan, misalnya sengketa batas-batas tanah, pendudukan tanah secara liar.                                                       e. Manfaat bagi calon pembeli atau kreditor.

Bagi calon pembeli atau calon kreditor dapat dengan mudah mem­peroleh keterangan yang jelas mengenai data fisik dan data yu­ridis tanah yang akan menjadi objek perbuatan hukum mengenai tanah.



1A.P. Parlindungan (Selanjutnya disebut A.P. Parlindungan 1), Pendaftaran Tanah di Indonesia, Mandar Maju, Bandung, 1999, hlm. 18-19.

[2]Mhd. Yamin Lubis dan Abd. Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah, Mandar Maju, Bandung, 2003, h1m. 18 -19.

[3]Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia, Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi, dan Pelaksanaannya, Djambatan, Jakarta, 1997, h1m. 74.

[4]Mhd. Yamin Lubis dan Abd Rahim Lubis, Op.cit. hlm. 138.

[5]Boedi Harsono, op cit, hlm. 73.

[6]Boedi Harsono, Op Cit, hlm 73

[7]Ibid, hlm 73

[8]Soedikno Mertokusumo, Hukum dan Politik Agraria, Karunika-Universitas Terbuka, Jakarta, 1988, hlm. 99.

[9]Boedi Harsono, op cit, hlm.473.

 

Kajian Reforma Agraria: Sosialisasi dan Hubungan Masyarakat dalam Sistem Pendaftaran Tanah

Dalam rangka mensukseskan program Reforma Agraria beberapa Rapat Konsultasi dan Koordinasi dengan beberapa instansi dan departemen terkait (Sekneg, Departemen Kehutanan, Departemen Pertambangan, Departemen Dalam Negeri, Departemen Pekerjaan Umum, Departemen Tenaga Kerja dan Transmigrasi dan Departemen Keuangan) terus dilakukan oleh BPN RI. Melalui rapat koordinasi dan  konsultasi ini Tim BPN RI berharap dapat membantu proses sosialisasi dan pelaksanaan Reforma Agraria.

Guna mendukung program-program Reforma Agraria, bidang Humas berupaya untuk mengkomunikasikan, mempublikasikan serta mensosialisasikan semua kebijakan dan program-program BPN kepada masyarakat, baik melalui brosur, iklan, talkshow media, workshop, dialog interaktif maupun kepada seluruh jajaran yang ada di BPN RI yang salah satunya melalui majalah Bhumibhakti. Pada intinya bidang Humas mempunyai andil besar sebagai penyambung lidah BPN untuk menyampaikan suatu kebijakan, tindakan dan pencapaian hasil yang positif  kepada masyarakat luas.

Sosialisasi yang dilakukan bidang Humas merupakan langkah konsolidasi dan sarana diskusi dalam mengkomunikasikan program-program BPN RI ke depan dengan tujuan untuk menghasilkan hal-hal yang penting untuk percepatan pelaksanaan program. Terkait dengan pelaksanaan Reforma Agraria, bidang Humas bersama  Tim BPN RI selalu melakukan rapat koordinasi dan konsultasi yang dapat mebantu proses sosialisasi dan pelaksanaan Reforma Agraria.

Adapun kegiatan-kegiatan yang dilakukan humas antara lain :

  1. menampung dan memberi informasi segala permasalahan mengenai pertanahan dari masyarakat;
  2. mengumpulkan kliping dari beberapa surat kabar yang bertema tentang pertanahan untuk mengetahui dinamika pertanahan yang terjadi di masyarakat;
  3. memberi penerangan kepada masyarakat baik internal (karyawan dan keluarga besar BPN-RI) maupun eksternal (masyarakat luas) dalam bentuk majalah yang diterbitkan setahun dua kali;
  4. melakukan komunikasi dan memberi penerangan kepada masyarakat mengenai pertanahan melalui media cetak, media elektronik dan media luar ruang. Media cetak berupa surat kabar, media elektronik melalui radio, dan televisi, serta media luar ruang berupa brosur, leaflet, umbul-umbul, dan baliho;
  5. melakukan sosialisasi dan workshop yang bertujuan mendekatkan organisasi BPN kepada masyarakat;
  6. melakukan liputan pada semua kegiatan di lingkungan BPN sehingga kegiatan-kegiatan tersebut terdokumentasi dengan baik.

Bagaimana sosialisasi program-program pertanahan dan hubungan masyarakat berjalan dengan baik ? tentunya harus diperhatikan fungsi-fungsi hukum (khususnya dalam hal ini hukum pertanahan), sebagai alat pembangunan dan cermin masyarakat agar berjalan sesuai koridornya (visi-misinya).

Hukum adalah pengatur kehidupan masyarakat. Kehidupan masyarakat tidak mungkin bisa teratur jika tidak ada hukum. Masyarakat merupakan wadah atau tempat bagi berlakunya suatu hukum. Tidak mungkin ada atau berlakunya suatu hukum jika keberadaan masyarakatnya tidak ada. Kedua pernyataan ini memberikan suatu gambaran, bahwa antara hukum dan masyarakatnya merupakan satu kesatuan yang tidak bisa dipisahkan. Hukum ada karena keberadaan masyarakat dan sebaliknya, keberadaan masyarakat pasti akan diikuti dengan keberadaan norma-norma atau nilai-nilai hukum yang hidup dalam masyarakat tersebut. Norma/Nilai itulah yang dinamakan hukum.

Hukum merupakan salah satu sarana utama bagi manusia melalui masyarakat di mana ia menjadi warga atau anggotanya, untuk memenuhi segala keperluan pokok hidupnya dalam keadaan yang sebaik dan sewajar mungkin, mengingat hukum itu pada hakikatnya: 1) Memberikan perlindungan (proteksi) atas hak-hak setiap orang secara wajar, disamping juga menetapkan kewajiban-kewajiban yang harus dipenuhinya sehubungan dengan haknya tersebut. 2) Memberikan pembatasan (restriksi) atas hak-hak seseorang pada batas yang maksimal agar tidak mengganggu atau merugikan hak orang lain, disamping menetapkan batas-batas minimal kewajiban yang harus dipenuhinya demi wajarnya hak orang lain. Hukum tidak hanya menjamin keamanan dan kebebasan, tatapi juga ketertiban dan keadilan bagi setiap orang dalam berusaha untuk memenuhi segala keperluan hidupnya dengan wajar dan layak, namun demikian hukum selalu ditentukan dan diwarnai struktur masyarakat dan proses politik dalam sistem ketatanegaraan.

Hukum ada karena keberadaan masyarakat dan sebaliknya. Hukum selalu dalam proses terus bergulir untuk mencapai keadilan. Bergulirnya proses hukum sebagaimana diuraikan di atas mengisyaratkan bahwa proses penyusunan peraturan perundang-undangan yang demokratis sangat ditentukan dan diwarnai oleh struktur masyarakat dan sistem politik suatu Negara. Dalam kaitannya dengan hukum dan masyarakat, Nonet Selznick menggolongkan tipologi hukum di dalam masyarakat menjadi:

(1) Law as the servant of repressive power; (2) Law as a differentiated institution  capable of taming repression and protecting its own integrity and (3) Law as a facilitation of response to social need and aspirations.[1]

Menurut Bredemeier,[2] hukum itu pada dasarnya berfungsi untuk mengintegrasikan dan mengkoordinasikan berbagai kepentingan yang berjalan sendiri-sendiri, dan bahkan mungkin bertentangan menjadi sebuah hubungan yang tertib-serasi sehingga produktif  bagi masyarakat. Memberikan gambaran bahwa sistem hukum yang berfungsi untuk melakukan integrasi mendapat masukan dari subsistem ekonomi dengan output berupa penataan kembali proses produksi dalam masyarakat. Sementara masukan dari subsistem politik akan menghasilkan keluaran berupa legitimasi dan konkritisasi tujuan-tujuan, dan masukan dari budaya akan menyumbangkan keluaran yang berupa keadilan.

Keunggulan dari pemikiran tersebut adalah terletak pada kemampuannya secara konseptual untuk menunjukkan, bahwa betapa pekerjaan hukum serta hasil-hasilnya tidak hanya merupakan urusan hukum, melainkan merupakan bagian dari proses kemasyarakatan yang lebih besar dan berfungsi untuk mewujudkan proses adaptif, proses pencapaian tujuan, proses mempertahankan pola, mengefisienkan organisasi, memperjuangkan keadilan, dan memberikan legitimasi.

Gagasan Bredemeier tersebut dalam kehidupan dewasa ini tampaknya tidak secara serta-merta tampil dalam kenyataan sebagai sarana pengintegrasi. Realitas yang bertolak belakang itu dapat dicermati dari pemikiran yang dilontarkan oleh Satjipto Rahardjo,[3] bahwa dalam kehidupan praktis peran hukum dalam proses kemasyarakatan yang lebih besar tersebut, dapat saja diturunkan derajadnya menjadi alat untuk mengabdi dan melayani kepentingan individu dan kelompok yang sempit. Akibatnya, hukum tidak lagi dijalankan dengan penuh dedikasi untuk mengangkat kemuliaan kehidupan bangsa, seperti kesejahteraan dan keadilan seluruh bangsa.

Pandangan Satjipto Rahardjo tersebut diperkuat oleh pendapat Wignjosoebroto yang memberikan penilaian,[4] bahwa hukum di Indonesia dalam perkembangannya dewasa ini benar-benar secara sempurna menjadi “government social control” dan sebagai “tool of social engineering“. Akibatnya hukum perundang-undangan sepanjang sejarah perkembangan Orde Baru telah menjadi kekuatan kontrol di tangan pemerintah yang terlegitimasi secara yuridis formal, dan tidak selamanya merefleksikan konsep keadilan, asas-asas moral, dan wawasan kearifan yang sebenarnya sebagaimana yang sesungguhnya hidup di dalam kesadaran hukum masyarakat awam. Penilaian Wignjosoebroto yang demikian itu tidak berarti hukum tidak relevan lagi untuk tampil sebagai sarana untuk merekayasa kehidupan sosial (social engineering by law). Bahkan dalam perkembangannya perubahan hukum dalam rekayasa sosial  yang terjadi tidak hanya perubahan kehidupan lokal yang agraris ke kehidupan yang nasional industri tetapi sudah pada tataran global.[5]

Pemikiran Bredemeier  tersebut, dikembangkan dari kerangka besar sistem kemasyarakatan yang digagas oleh Talcott Parsons,[6]Pengembangan Talcott Parsons secara lebih terperinci dilakukan oleh Harry C. Bredenmeier dengan menggambarkan terjadinya proses pertukaran di antara subsistem-subsistem yang dikemukakan sebagai mana ragaan dibawah ini:[7]                   

Dalam kehidupan masyarakat modern, penggunaan hukum secara sadar untuk merekayasa kehidupan masyarakat merupakan salah satu ciri yang menonjol. Hukum tidak hanya dipakai untuk mengukuhkan pola-pola kebiasaan dan tingkah laku yang terdapat dalam masyarakat, melainkan juga untuk mengarahkannya kepada tujuan-tujuan yang dikehendaki yaitu menghapuskan kebiasaan yang dipandangnya tidak sesuai lagi, dan menciptakan pola-pola prilaku baru.

Menurut Sorokin sebagaimana dikutip oleh Satjipto Rahardjo,[8] rekayasa sosial yang dilakukan melalui hukum dalam kehidupan modern ini sepenuhnya bertujuan utilitarian, yakni untuk keselamatan hidup manusia, keamanan harta benda dan pemilikan, keamanan dan ketertiban, kebahagiaan dan kesejahteraan masyarakat pada umumnya.

Adanya hubungan fungsional antara sistem hukum yang dipakai dan (struktur) masyarakatnya sebetulnya sudah diuraikan oleh Emile Durkheim,[9] pada waktu ia membicarakan tentang hubungan antara kualitas solidaritas antara anggota-anggota masyarakat dengan sistem hukum yang dipakainya. Durkheim membedakan antara “masyarakat dengan solidaritas mekanik” dengan “masyarakat dengan solidaritas organik”. Masyarakat dengan solidaritas yang disebut pertama adalah yang mendasarkan pada sifat kebersamaan dari para aanggotanya, sedangkan yang kedua, mendasarkan pada individualitas dan kebebasan dari para anggotanya. Masyarakat solidaritas mekanik dipertahankan oleh sistem hukum represif, sedangkan masyarakat solidaritas organic oleh sistem hukum restitutif. Sistem hukum respresif fungsional untuk masyarakat dengan solidaritas mekanik, oleh karena ia mempertahankan kebersamaan itu. Sistem hukum restitutif sesuai untuk menjaga kelangsungan masyarakat dengan solidaritas organic, oleh karena ini sistem ini memberikan kebebasan kepada masing-masing individu untuk berhubungan satu sama lain menurut pilihannya sendiri, sedangkan hukumnya hanya mengusahakan supaya tercapai keseimbangan diantara kepentingan-kepentingan dari para pihak yang mengadakan hubungan tersebut. Sekalipun Durkheim tidak membicarakan masalah penggunaan hukum secara sadar untuk mengubah masyarakat, namun efek yang diberikan oleh uraiannya itu mendukung kearah penggunaan yang demikian itu. Teori Durkheim mamberikan dasar bagi kemungkinan penggunaan suatu sistem hukum untuk menciptakan atau mempertahankan masyarakat yang diinginkannya.

Tampilnya hukum sebagai sarana rekayasa sosial dengan sejumlah syarat sebagaimana dikemukakan di atas, diyakini oleh Roscoe Pound sebagai suatu lembaga sosial sesungguhnya yang merupakan produk intelektual ilmiah yang terencana dan sistematis, sehingga setiap kali dapat disempurnakan demi fungsionalitasnya sebagai instrumen rekayasa sosial. Dengan mengutip istilah dalam ilmu teknik, penggunaan hukum secara sadar untuk mengubah masyarakat itu disebut sebagai social engineering atau lengkapanya social engineering by law. Langkah yang diambil dalam social engineering bersifat sistematis, dimulai  dari identifikasi problem sampai kepada jalan pemecahannya, yaitu :[10]

  1. Mengenal problem yang dihadapi sebaik-baiknya. Termasuk didalamnya mengenali dengan seksama masyarakat yang hendak menjadi sasaran dari penggarapan tersebut.
  2. Memahami nilai-nilai yang ada dalam masyarakat. Hal ini penting dalam hal social engineering itu hendak diterapkan pada masyarakat dengan sektor-sektor kahidupan majemuk, seperti : tradisional, modern dan perencanaan. Pada tahap ini ditentukan nilai-nilai dari sektor mana yang dipilih.
  3. Membuat hiptesa-hipotesa dan memilih mana yang paling layak untuk bisa dilaksanakan.
  4. Mengikuti jalannya penerapann hukum dan mengukur efek-efeknya.

Sejarah sosial Indonesia pada saat ini masih harus ditulis orang, apalagi sejarah sosial hukum Indonesia, yang akan menjelaskan mengenai hubungan antara hukum dan masyarakatnya dalam perkembangan sejarah. Pembicaraan mengenai hukum dan perubahan sosial rupanya sudah ditakdirkan untuk tidak bisa terlepas dari kaitannya dengan sejarah masyarakat bersangkutan.[11]

Dari seluruh penjelasan tersebut dapat disimpulkan bahwa pelaksanaan tugas dan fungsi BPN terkait erat dengan hukum (peraturan perundang-undangan) dan masyarakat (nilai-nilai, norma, simbol dan perilaku dalam masyarakat), dimana setiap program harus didukung pranata hukum yang memadai. Pranata hukum, antara lain, menyangkut peraturan perundang-undangan, kajian hukum, layanan bantuan hukum, dokumentasi dan informasi hukum juga nilai-nilai atau norma-norma yang hidup dalam masyarakat. Oleh karena itu, kebijakan di bidang hukum dan peraturan perundang-undangan harus diarahkan pada terwujudnya sistem hukum, terselenggaranya layanan bantuan dan informasi hukum, dan tertatanya dokumentasi hukum pertanahan dari tingkat pra pendaftaran, pelaksanaan pendaftaran dan post pendaftaran pada bekerjanya sistem hukum pertanahan, yaitu pelaksanaan sistem birokrasi dan pelayanan publik BPN.

 Untuk mendukung keberhasilan program  BPN RI, peran bidang Humas BPN menjadi sangat penting karena dituntut untuk mengkomunikasikan segala informasi yang baik, tepat, jujur dan profesional. Sebaik apapun sebuah organisasi, apabila tidak dikomunikasikan kepada masyarakat, tidak akan bisa menyampaikan pesan yang ada dalam organisasi kepada masyarakat. Banyak sekali program-program baik yang tidak dikomunikasikan dengan baik membawa hasil yang tidak baik. Ada beberapa permasalahan kurangnya pelayanan birokrasi yaitu: 1) Kurangnya staff membuat pekerjaan menjadi tidak optimal;                   2) Pembagian porsi dan posisi pekerjaan yang tepat dan jelas; 3) Sistem kontroling dan evaluasi secara berkala, sehingga permasalahan yang muncul saat itu segera teratasi; 4) Optimalisasi pekerjaan yang merata.



[1]Nonet & Selznick, Law and Society in Transition: Toward Responsive Law. New York: New York and Row, 1978. dalam Esmi Warassih, Pranata Hukum Sebuah Telaah Sosiologis, Op Cit. hlm. 50.

[2]Harry C. Bredemeier, “Law as an Integrative Mechanism”, dalam Vilhelm Aubert (ed), Socioloy of Law, Middlesex: Penguin Books, 1973. Dalam Esmi Warassih, Pranata Hukum Sebuah Telaah Sosiologis, Op Cit, hlm.50

[3]Satjipto Rahardjo, Hukum dan Perubahan Sosial, Op Cit, hlm. 22-31, Baca pula dalam; Satjipto Rahardjo, Manfaat Telaah Sosial Terhadap Hukum, Pidato Pengukuhan Guru Besar Fakultas Hukum UNDIP Semarang, Badan Penerbit Universitas Diponegoro Semarang, 1995, hlm. 37-57.

[4]Soetandyo Wignjosoebroto, Perkembangan Hukum dan Antisipasinya Menghadapi Perkembangan Bisnis pada Era Nasional dan Global, dalam Problema Globalisasi, Perspekstif Sosiologi Hukum, Ekonomi dan Agama, UMS Surakarta, 2001, hlm. 21-22, lihat juga Soetandyo Wignjosoebroto, Hukum, Paradigma, Metode dan Dinamika Masalahnya, Penerbit ELSAM dan HUMA, Cetakan Pertama, Nopember, Jakarta, 2002, hlm. 357-361, Dalam, Shidarta, Karakteristik Penalaran Hukum Dalam Konteks Ke Indonesiaan, Penerbit CV. Utomo, Bandung, 2006, hlm. 417-418.

[5]Soetandyo Wignjosoebroto, Perkembangan Hukum dan Antisipasinya Menghadapi Perkembangan Bisnis pada Era Nasional dan Global, dalam Problema Globalisasi, Perspekstif Sosiologi Hukum, Ekonomi dan Agama, UMS Surakarta, 2001, hlm. 21-22.

[6]Lihat Satjipto Rahardjo, Hukum dan Perubahan Sosial, (Bab II, Suatu Kerangka Berpikir Dalam Meninjau Masalah Hukum dan Perubahan Sosial), Cetakan Ketiga, Genta Publisingh, Yogyakarta, 2009, hlm. 22-31. Baca pula, Satjipto rahardjo, Pemanfaatan Ilmu-ilmu Sosial Bagi Pengembangan Ilmu Hukum, Cetakan Ketiga, Genta Publisingh, Yogyakarta, 2010, hlm. 126-129.

[7]Ronny Hanitijo Soemitro, Perspektif Sosial Dalam Pemahaman Masalah-Masalah Hukum, Penerbit CV. Agung Semarang, 1989, hlm.31-32. Baca pula Harry C. Bredemeier, Law as an Integrative Machanism, dalam Vilhelm Aubert (ed), Sociology of Law, Middlesex: Penguin Books, 1973.

[8]Dalam Satjipto Rahardjo, Ilmu Hukum, Penerbit PT. Citra Aditya Bakti, Cetakan ke V, Bandung, 2000, hlm. 206-207.

[9]Ibid, hlm. 207-208.

[10]Ibid, hlm. 208.

[11]Because Law is the expression of social needs, a system of law is a description of the society for which it was made …Perhapasal the main practical values of legal history is simply to remaind that law  exists for society and must constanly be reforming it self up to date with social change (that is, history) … “ (Harding, 1966: hlm. 7-8). Dalam Satjipto Rahardjo, Hukum dan Perubahan Sosial, Op Cit, hlm. 77.

Pelayanan Sistem Jaringan dan Dokumentasi Informasi (SJDI) Hukum

Sejalan dengan agenda Reformasi Agraria untuk melaksanakan secara konsisten semua peraturan perundang-undangan pertanahan yang telah ditetapkan, Bidang Sistem Jaringan dan Dokumentasi Informasi (SJDI) Hukum mendapat amanat untuk :

  1. Menghimpun dan menyelenggarakan dokumentasi dan informasi hukum  peraturan perundang-undangan atau produk hukum lain khususnya di bidang pertanahan;
  2. Menerbitkan peraturan perundang-undangan dalam bentuk buku maupun digital.
  1. Mendistribusikan dan mempublikasikan peraturan peraturan perundang-undangan atau produk hukum lain khususnya di bidang pertanahan;

Untuk menjalankan tugas ini, SJDI dituntut untuk menyediakan dokumentasi tidak hanya dalam bentuk buku saja, namun harus menyediakan informasi melalui data komputer yang lengkap, akurat, transparan dan dalam jaringan informasi yang terintegrasi serta mudah diakses oleh siapapun yang membutuhkan informasi hukum dan perundang-undangan, mudah pemeliharaannya dalam bentuk digital dan sekaligus menghemat ruangan penyimpanan dokumen.

Beberapa hal yang perlu dilakukan dalam pengelolaan dokumen hukum dan perundang-undangan adalah:

  1. Membuat data digital dokumen.
  2. Meningkatkan kualitas fisik dokumen yang berkualitas (kertas, tinta dsb).
  3. Melaksanakan penataan, perawatan dan pemeliharaan dokumen hukum.
  4. Menertibkan peminjaman, pengembalian dan penelusuran dokumen.

Adapun tujuan dari pengembangan SJDI  Hukum  adalah :

  1. Untuk dapat mengerti perkembangan terakhir dari peraturan perundang-undangan.
  2. Untuk dapat mengumpulkan secara sistematis dan menyeluruh peraturan perundang-undangan yang berhubungan dengan suatu masalah.
  3. Untuk dapat mencari jawaban yang tepat mengenai suatu masalah yang menyangkut satu atau lebih peraturan perundang-undangan.
  1. Menyebarluaskan peraturan perundang-undangan.

Dengan kata lain, Sistem Jaringan Dokumentasi dan Informasi (SJDI) Hukum tersebut harus segera dapat menentukan ada atau tidaknya dokumen informasi Hukum yang dibutuhkan. Kegiatan yang dilakukan Bidang Sistem Jaringan dan Dokumentasi Informasi (SJDI) Hukum ini meliputi rangkaian kegiatan yang satu sama lain saling menunjang dengan unit-unit jaringan di lingkungan Kantor Badan Pertanahan Nasional baik dengan tingkat Pusat maupun Daerah.

Selain itu, dalam menjalankan kegiatannya, Bidang Sistem Jaringan dan Dokumentasi Informasi (SJDI) Hukum selaku Pusat Jaringan di lingkungan Badan Pertanahan Nasional selalu berkoordinasi dan mempunyai hubungan timbal balik yang saling menunjang dengan Pusat Jaringan Nasional Badan Pembinaan Hukum Nasional (BPHN).

Pihak-pihak yang berkepentingan terhadap sesuatu hak atas tanah atau satuan rumah susun, dapat meminta keterangan mengenai bidang tanah atau satuan rumah susun tersebut, untuk keperluan memperoleh informasi yang falid, demikian sesuai dengan fungsi asas publisitas, dimana BPN berkewajiban menyediakan data base guna memenuhi dan tercapainya asas publisitas tersebut, dan untuk itu BPN menyediakan suatu  sistem yang disebut dengan sistem informasi.

 Ciri utama sistem informasi adalah distribusi dan interaksi basis data. Sistem informasi merupakan kesatuan elemen yang tersebar dan saling berinteraksi yang menciptakan aliran informasi. Proses interaksi tersebut berupa proses data dengan cara pemasukan, pengolahan, integrasi, pengolahan, komputasi atau perhitungan, penyimpanan, serta distribusi data atau informasi.

Perlu dibedakan antara data dan informasi. Data merupakan fakta yang ada dan melekat pada suatu obyek seperti nilai, ukuran, berat, luas, dan sebagainya. Sedangkan informasi merupakan pengetahuan tambahan yang diperoleh setelah dilakukan pemrosesan dari data tersebut. Nilai suatu informasi amat bergantung dari pengetahuan yang dimiliki oleh pengguna. Dengan kata lain informasi merupakan sekumpulan data yang relevan dan berkaitan (sesuai dengan tingkatan validitas dan reliabilitasnya), yang diolah dan diproses menjadi bentuk yang mudah dipahami, disukai, dan mudah diakses. Pengguna bebas memanfaatkan informasi sebagai pengetahuan, dasar perencanaan, landasan pengambilan keputusan, sampai kepada hal yang sederhana seperti hiburan.

Perkembangan sistem informasi tak ada artinya tanpa didukung oleh kemajuan teknologi jaringan komputer. Melalui jaringan komputer maka memungkinkan dilakukannya komunikasi dan interaksi antar data yang secara fisik terpisah. Teknologi ini mengatasi semua hambatan baik dimensi waktu (dapat dilakukan kapan saja) maupun dimensi geografis (dari tempat di mana saja yang terhubung dengan jaringan komputer).

Sistem informasi pertanahan, Pengertian secara akademik sistem informasi terdiri dari Non Spatial Information System dan Spatial Information System (SIS). Sedangkan SIS terbagi dua menjadi Non Resorce SIS dan Resource SIS. Kemudian Resource SIS terbagi dua lagi, yaitu Geographical Information System (GIS) dan Land Information System (LIS). Pengertian dalam praktik sehari-hari disebut GIS lebih dikenal sebagai software tools yaitu perangkat lunak, antara lain seperti; ArcInfo, MapInfo, Auto Cad Map, Grass, dan masih banyak lagi. Dengan tools yang sama maka GIS berkaitan dengan proses dan presentasi peta-peta skala kecil (peta Land Use, Kehutanan), sedangkan LIS berkaitan dengan peta-peta skala besar, yaitu peta bidang-bidang tanah (land parcels).

Komponen dan Komunikasi Basis Data dalam LIS, antara lain data yaitu diperoleh dari hasil pengamatan dan pengukuran lapangan dan peta-peta yang sudah ada. Input data ke dalam GIS tools dapat melalui terminal komputer interaktif, digitizers, scanners, maupun data yang sudah ada dari media electronik, magnetik, dan optik. Proses data dalam GIS tools dibedakan antara spatial data (geometric moduls) dan textual data (DBMS) namun mereka saling terintegrasi dan terinteraksi dalam satu sistem. Display dan reporting data: dilakukan melalui layar monitor, printer, plotter, dan media penyimpanan seperti media penyimpanan magnetik, elektronik, dan optik. Data output yaitu dapat berupa peta, angka, gambar, tabel, dan bentuk laporan lainnya. Dengan demikian secara kategorial maka LIS mempunyai unsur-unsur sebagai berikut: 1) Brainware (manusia), 2) Data, 3) Hardware (perangkat keras komputer berikut kelengkapan pendukungnya dan perangkat keras komunikasi),  4) Software (perangkat lunak).

Pembuktian Hak dalam Pendaftaran Tanah

Dalam Pasal 23 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 di­nyatakan bahwa dalam rangka memperoleh kebenaran data yuridis bagi hak-hak yang baru dan untuk keperluan pendaftaran hak dibuktikan dengan :

A. Hak atas tanah baru dibuktikan dengan:

Penetapan pemberian hak dari pejabat yang berwenang memberikan hak yang bersangkutan menurut ketentuan yang berlaku apabila pemberian hak tersebut berasal dari tanah negara atau tanah Hak Pengelolaan. Penetapan pejabat yang berwenang mengenai pemberian hak atas tanah Negara dapat dikeluarkan secara individual, kolektif ataupun secara umum. Pada saat ini pengaturan tentang pejabat yang berwenang menerbitkan surat keputusan pemberian hak atas tanah Negara atau tanah Hak Pengelolaan diatur dalam Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian dan Pembatalan Keputusan Pemberi­an Hak Atas Tanah negara, sedangkan prosedur pemberian hak atas tanah negara atau tanah Hak Pengelolaan diatur dalam Permen Agraria/Kepala BPN No. 9 Tahun 1999 ten-tang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan. Asli akta PPAT yang memuat pemberian hak tersebut olch pemegang Hak Milik kepada penerima hak yang bersang­kutan apabila mengenai Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai atas tanah Hak Milik. Pemberian Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah Hak Milik di samping diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996,. juga diatur dalam Permen Agraria/ Kepala BPN No. 3 Tahun 1997.

B. Hak Pengelolaan dibuktikan dengan penetapan pemberian Hak Pengelolaan oleh pejabat yang berwenang.

Penetapan pemberian Hak Pengelolaan berupa diterbitkannya Surat Keputusan Pemberian Hak Pengelolaan oleh Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia. Mekanisme pemberian Hak Pengelolaan diatur dalam Permen BPN No. 9 Tahun 1999.

C. Tanah wakaf dibuktikan dengan Akta Ikrar Wakaf.

Yang dimaksud dengan Akta Ikrar Wakaf adalah Akta Ikrar Wa­kaf sebagaimana dimaksud dalam Peraturan Pemerintah No. 28 Tahun 1977 tentang Perwakafan Tanah Milik. Ketentuan mengenai pembukuan wakaf ditinjau dari sudut ob­jeknya, pembukuan tersebut merupakan pendaftaran untuk per­tama kali, meskipun bidang tanah yang bersangkutan sebelum­nya sudah didaftar sebagai tanah Hak Milik. Pejabat yang berwenang menerbitkan Akta Ikrar Wakaf adalah Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf (PPAIW) yang dijabat oleh Kepala Kantor Urusan Agama (Kepala KUA).

D. Hak milik atas satuan rumah susun dibuktikan dengan akta pemisahan.

Hak milik atas satuan rumah susun adalah hak pemilikan indi­vidual atas suatu satuan rumah susun tertentu, yang meliputi dan merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan hak bersama atas apa yang disebut bagian bersama, benda bersama dan tanah bersama, tempat bangunan rumah susun itu didiri­kan. Pembukuan hak milik atas satuan rumah susun dilakukan berdasarkan akta pemisahan, yang menunjukkan satuan rumah susun yang mana yang dimiliki dan berapa bagian proporsional pemililmya atas benda-benda yang dihaki bersama tersebut.Yang dimaksud dengan akta pemisahan satuan rumah susun menurut Pasal 1 huruf e Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 3 Tahun 1992 tentang Pedoman Penyusunan Peraturan Daerah tentang Rumah Susun, adalah akta pemisahan atas satuan ru­mah susun yang harus didaftarkan oleh penyelenggara pemba­ngunan pada Kantor Pertanahan setempat dengan melampirkan sertifikat hak atas tanah, izin layak huni beserta warkah-warkah lainnya. Pembukuan hak milik atas satuan rumah susun merupakan pen­daftaran untuk pertama kali, biar pun hak atas tanah tempat bangunan gedung yang bersangkutan berdiri sudah didaftar. Pejabat yang berwenang mengesahkan akta pemisahan rumah susun adalah Bupati atau Wahkota setempat berdasarkan Pasal 4 Peraturan Kepala BPN No. 2 Tahun 1989 tentang Bentuk dan Tata Cara Pengisian Serta Pendaftaran Akta Pemisahan Rumah Susun.

E. Pemberian Hak Tanggungan dibuktikan dengan akta pembert­an Hak Tanggungan.

Yang dimaksud dengan Akta Pemberian Hak Tanggungan adalah Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang No. 4’rabun 1996. Akta Pemberian Hak Tanggungan menurut Pasal 1 angka 5 Un­dang-Undang No. 4 Tahun 1996 adalah akta PPAT yang berisi pemberian Hak Tanggungan kepada kreditor tertentu sebagai jaminan untuk pelunasan piutangnya. Pasal 24 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 menyatakan bahwa dalam rangka memperoleh kebenaran data yuridis bagi hak-­hak lama dan untuk keperluan pendaftaran hak dibuktikan melalui dua cara, yaitu:

  1. Hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama dibukti­kan dengan alas-alas bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis, keterangan saksi dan/atau pernyataan yang bersangkutan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik, dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak­hak pihak lain yang membebaninya. Bukti kepemilikan itu pada dasarnya terdiri dari bukti kepermli- kan atas nama pemeganghak pada waktu berlakunya UUPA dan apabila hak tersebut kemudian beralih, bukti hak berturut-turut sampai Ice Langan pemegang hak pada waktu dilakukan pembu­kuan hak.

Alat-alat bukti tertulis yang dimaksudkan dapat berupa:

1) Grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad 1834-27), yang telah dibubuhi catatan bahwa hak eigendom yang bersang­kutan dikonversi menjadi hak milik; atau

2) Grosse akta hak eigendom yang diterbitkan berdasarkan Overschrijvings Ordonnantie (Staatsblad 1834-27) sejak ber­lakunya UUPA sampai tanggal pendaftaraan tanah dilaksan­akan menurut Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 di daerah yang bersangkutan; atau.

3) Surat tanda bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja yang bersangkutan; atau

4) Sertifikat hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Menteri Agraria No. 9 Tahun 1959; atau

5) Surat keputusan pemberian hak milik dari pejabat yang berwenang, baik sebelum ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan hak yang diberikan, tetapi telah dipenuhi semua kewajiban yang dise­but di dalamnya; atau

6)  Akta pemindahan hak yang dibuat di bawah tangan yang dibubuhi tanda kesaksian oleh Kepala Adat/Kepala Desa/ Kelurahan yang dibuat sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997; atau

7) Akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum dibukukan; atau

8) Akta ikrar wakaf/surat ikrar wakaf yang dibuat sebelum atau sejak mulai dilaksanakan Peraturan Pemerintah No. 28 Tahun 1977; atau

9) Risalah lelang yang dibuat oleh pejabat lelang yang ber­wenang, yang tanahnya belum dibukukan; atau

10)  Surat penunjukan atau pembelian kaveling tanah peng­ganti tanah yang diambil oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah; atau

11)  Petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, ketitir dan Ver­ponding Indonesia sebelum berlakunya Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961; atau

12)  Surat keterangan riwayat tanah yang pernah dibuat oleh Kantor Pelayanan Pajak Bumi dan Bangunan; atau

13) Lain-lain bentuk alas pembuktian tertulis dengan Hama apa pun juga sebagaimana dimaksud Pasal II, Pasal VI, dan Pasal VII Ketentuan-ketentuan Konversi UUPA.

Dalam hal bukti tertulis tersebut tidak lengkap atau tidak ada lagi pembuktian kepemilikan itu, dapat dilakukan dengan keterangan saksi atau pernyataan yang bersangkutan yang dapat dipercaya ke­benarannya menurut pendapat Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik. Yang dimaksud dengan saksi ada­lah orang yang cakap memberi kesaksian dan mengetahui kepemilikan tersebut.

  1. Dalam hal atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pem­buktian, pembukuan hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan penguasaan fisik oleh pemohon pendaftaran dan pendahulu­-pendahulunya dengan memenuhi syarat sebagai berikut:

1)  Penguasaan dan penggunaan tanah dilakukan secara nyata dan dengan iktikad baik selama 20 tahun atau lebih secara berturut-turut;

2)  Fakta empiris pada penguasaan dan penggunaan tanah secara fisik tidak diganggu gugat dan karena itu dianggap diakui dan dibenarkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelura­han yang bersangkutan;

3)  Fakta empiris penguasaan dan penggunaan secara fisik tersebut harus diperkuat oleh kesaksian orang-orang yang dapat dipercaya;

4)   Pihak lain telah diberi kesempatan untuk mengajukan ke­beratan melalui pengumuman;

5)   Kebenaran-kebenaran tersebut di atas telah diteliti;

6) Kesimpulan mengenai status tanah dan pemegang haknya dituangkan dalam keputusan berupa pengakuan hak yang bersangkutan oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara sistematik, dan oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik.

Kegiatan Pendaftaran Tanah

Menurut Pasal 19 Ayat (2) UUPA, kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan oleh Pemerintah, meliputi:

  1. Pengukuran, pemetaan dan pembukuan tanah;
  2. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak tersebut;
  3. Pemberian Surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pem­buktian yang kuat.

Kegiatan pendaftaran tanah dalam Pasal 19 Ayat (2) UUPA dijabarkan lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, yaitu:

Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali (Opzet atau Ini­tial Registration).

Yang dimaksud dengan pendaftaran tanah untuk pertama kali adalah kegiatan pendaftaran tanah yang dilakukan terhadap ob­jek pendaftaran tanah yang belum didaftar berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 atau Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 (Pasal 1 angka 9 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997).

Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui pendaftaran tanah secara sistematik dan pendaftaran tanah se­cara sporadik. Pendaftaran tanah secara sistematik adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali yang dilakukan lakukan secara serentak yang meliputi semua objek pendaftaran tanah yang belum didaf­tar dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan (Pasal 1 angka 10 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997). Pendaftaran tanah secara sistematik didasarkan pada suatu ren­cana kerja dan dilaksanakan di wilayah-wilayah yang ditetap­kan olch Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional. Dalam melaksanakan pendaftaran tanah secara siste­matik, Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dibantu oleh Panitia Ajudikasi yang dibentuk oleh Menteri Negara Agraria atau Kepala Badan Pertanahan Nasiorial.

Pendaftaran tanah secara sporadik adalah kegiatan pendaft­aran tanah untuk pertama kali mengenai satu atau beberapa ob­jek pendaftaran tanah dalam wilayah atau bagian wilayah suatu desa/kelurahan secara individual atau massal (Pasal 1 angka 11 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997). Dalam hal suatu desa/kelurahan belum ditetapkan sebagai wilayah pendaftaran tanah secara sistematik, maka pendaftaran tanahnya dilaksana­kan melalui pendaftaran tanah secara sporadik. Pendaftaran ta­nah secara sporadik dilaksanakan atas permintaan pihak yang berkepentingan. Pendaftaran tanah secara sporadik dapat di­lakukan secara perseorangan atau massal.

Terbitnya ketentuan pasal 19 UUPA menandakan bahwa sistem pendafataran tanah di Indonesia berubah dari sitem pendafataran akte menjadi sistem pendafataran hak, untuk itu diterbitkanlah peraturan pemerintah Nomor 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah yang kemudian diperbarui dengan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997. Sistem pendaftaran tanah setelah UUPA mewajibkan Departemen Agraria waktu itu untuk menerbitkan buku tanah sesuai dengan sistem Torens (Australia) yang dianut sistem pendafataran tanah Indonesia. Buku tanah adalah tempat dilakukannya pendaftaran hak atas tanah, peralihan hak dan pembebanan hak maupun lahirnya hak atau hapusnya hak atas tanah yang sebelumnya kegiatan pendaftaran tanah tidak pernah melakukan hal tersebut.

Sebagai tuntutan sistem pendaftaran hak sesuai UUPA dimana buku tanah tempat mendaftarakan hak yang dialihkan atau dibebankan berdasarkan akte PPAT, maka  akte yang dibuat para PPAT haruslah dipastikan kebenaran formalnya sehingga Departemen Agraria/BPN perlu untuk menerbitkan blangko akte yang dapat dikontrol kebenarannya dengan kode dan nomor tertentu untuk menjamin kebenaran formal akte tersebut.

Berdasarkan uraian di atas, kegiatan BPN khususnya pendaftaran tanah perlu mendapat prioritas dalam pembuatan peta dasar atau peta tematik terutama peta bidang tanah secara digital. Sistem informasi pertanahan yang ditunjang dengan kegiatan komputerisasi pertanahan (LOC/Land Office Computeritation) perlu diteruskan dan dikembangkan sehingga dapat tercipta suatu sistem pertanahan yang berbasis bidang tanah dengan memiliki nomor identitas tunggal atau nomor identitas bidang. Suatu hal yang paling penting dilakukan adalah kegiatan fisik kadaster yaitu suatu kegiatan pembuatan peta pendaftaran yang dilengkapi data penguasaan dan pemilikan tanah dalam bentuk daftar tanah yang kegiatannya dimulai dari perkotaan hingga pedesaan untuk mendapatkan data-data spasial yang dilengkapi dengan data P4T.

Kegiatan pendaftaran tanah untuk pertama kali, meliputi:

A. Pengumpulan dan pengolahan data fisik.

Untuk keperluan pengumpulan dan pengolahan data fisik dilakukan kegiatan pengukuran dan pemetaan. Kegiatannya, meliputi:

1)      Pembuatan peta dasar pendaftaran;

2)      Penetapan batas bidang-bidang tanah;

3)      Pengukuran dan pemetaan bidang-bidang tanah dan pembuatan peta pendaftaran;

4)      Pembuatan daftar tanah;

Daftar tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat identitas bidang tanah dengan suatu sistem penomoran (Pasal 1 angka 16 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997). Bidang-bidang tanah yang sudah dipetakan atau dibubuhkan nomor pendaftarannya pada peta pendaf­taran dibukukan dalam daftar tanah. Bentuk, isi, cara pengisian, penyimpanan dan pemeliharaan daftar ta­nah diatur oleh Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional.

5)      Pembuatan surat ukur.

Surat ukur adalah dokumen yang memuat data fisik suatu bidang tanah dalam bentuk peta dan uraian (Pasal 1 angka 17 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997). Bagi bidang-bidang tanah yang sudah diukur Berta di­petakan dalam peta pendaftaran, dibuatkan surat ukur untuk keperluan pendaftaran haknya. Untuk wilayah­wilayah pendaftaran tanah secara sporadik yang belum tersedia peta pendaftaran, surat ukur dibuat dari hasil pengukuran. Bentuk, isi, cara pengisian, penyimpanan dan pemeliharaan surat ukur ditetapkan oleh Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional.

B. Pembuktian hak dan pembukuannya. Kegiatannya, meliputi:

1)     pembuktian hak baru;

2)     pembuktian hak lama;

3)     pembukuan hak.

4)     penerbitan sertifikat.

5)     penyajian data fisik dan data yuridis.

6)     penyimpanan daftar umum dan dokumen.

C. Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah (Bijhouding atau Maintenance).

Yang dimaksud dengan pemeliharaan data pendaftaran tanah adalah kegiatan pendaftaran tanah untuk menyesuaikan data fi­sik dan data yuridis dalam peta pendaftaran, daftar tanah, daftar nama, surat ukur, buku tanah, dan sertifikat dengan perubahan­perubahan yang terjadi kemudian (Pasal 1 angka 12 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997).

Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan pada data fisik atau data yuridis objek pendaftaran tanah yang telah terdaftar. Pemegang hak yang bersangkutan wajib mendaftarkan perubahan data fisik atau data yuridis terse-but kepada Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat untuk dicatat dalam buku tanah. Buku tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis dan data fisik suatu ob­jek pendaftaran tanah yang sudah ada haknya (Pasal 1 angka 19 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997).

Kegiatan pemeliharaan data pendaftaran tanah, terdiri atas:

A. Pendaftaran peralihan dan pembebanan hak, meliputi:

1)   pemindahan hak;

2)   pemindahan hak dengan lelang;

3)   peralihan hak karena pewarisan;

4)   peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi;

5)   pembebanan hak;

6)   penolakan pendaftaran peralihan dan pembebanan hak.

B. Pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah, meluputi:

1)   perpanjangan jangka waktu hak atas tanah;

2)   pemecahan, pemisahan, dan penggabungan bidang ta­nah;

3)   pembagian hak bersama;

4)   hapusnya hak atas tanah dan hak milik atas satuan ru­mah susun;

5)   peralihan dan hapusnya Hak Tanggungan;

6)   perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putus­an atau penetapan pengadilan;

7)   perubahan nama.

-Perubahan data yuridis dapat berupa:

1)   peralihan hak karena jual beli, tukar-menukar, hibah, pe­masukan dalam perusahaan, dan perbuatan hukum pemin­dahan hak lainnya;

2)    peralihan hak karena pewarisan;

3)    peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perse­roan atau koperasi;

4)    pembebanan Hak Tanggungan;

5)   peralihan Hak Tanggungan;

6)  hapusnya hak atas tanah, Hak Pengelolaan, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dan Hak Tanggungan;

7)  pembagian hak bersama;

8) perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan pe­ngadilan atau penetapan Ketua Pengadilan;

9)  perubahan nama akibat pemegang hak yang ganti nama;

10) perpanjangan janaka waktu hak atas tanah.

-Perubahan data fisik dapat berupa:

1)  pemecahan bidang tanah;

2)  pemisahan sebagian atau beberapa bagian dari bidang ta­nah;

3)  penggabungan dua atau lebih bidang tanah.

Ketentuan dalam Perpres mengenai organisasi BPN merupakan suatu kemajuan dengan dibentuknya suatu Deputi baru mengenai Survei, Pengukuran dan Pemetaan. Kegiatan kedeputian ini khususnya untuk menunjang kegiatan BPN terutama kegiatan untuk penyediaan peta dasar maupun peta-peta tematik serta jaringan titik dasar teknik dalam rangka pelayanan pertanahan di BPN atau instansi lain yang memerlukan.

Deputi Bidang Survei, Pengukuran dan Pemetaan pada prinsipnya tidak melakukan pengukuran kadastral karena kewenangan tersebut merupakan kewenangan Deputi yang membidangi Pendafataran Tanah. Kegiatan pengukuran kadastral adalah pengukuran yang berkaitan dengan hak atas tanah khususnya untuk kegiatan pengukuran bidang tanah yang kemudian dipetakan pada peta pendaftaran dan dibukukan pada daftar tanah.

Uraian di atas memberikan penjelasan bahwa untuk percepatan penyusunan data penguasaan tanah dalam rangka menunjang percepatan pensertifikatan tanah seharusnya pemerintah memprioritaskan kegiatan Deputi Survei, Pengukuran dan Pemetaan untuk membuat peta dasar skala besar dan peta bidang-bidang tanah maupun peta tematik lainnya secara digital.

Peta dasar dan peta bidang-bidang tanah yang dibuat oleh BPN seharusnya nilai pembuatannya akan lebih murah karena peta-peta tersebut dapat pula dimanfaatkan oleh instansi lain seperti Kantor PBB, Dinas Tata Kota, Perusahaan Gas, Air Minum, PLN, Kependudukan dan Kantor Pos untuk menunjang kode pos. Saat ini peta dasar dengan skala besar dan peta-peta bidang tanah digital sangat diperlukan dalam rangka kegiatan pengemudi untuk mencari alamat yang dituju dengan menggunakan GPS.

Penerbitan Peta digital tersebut sangat diperlukan dalam rangka mengembangkan  sistem geografis dan sistem informasi di bidang pertanahan untuk terciptanya Sistem Pertanahan Nasional (Simtanas) yang berbasis bidang tanah.

Kegiatan Pemetaan dan pembukuan tanah yang merupakan kegiatan lanjutan dari pengukuran bidang tanah sangat diperlukan dalam rangka terciptanya kepastian hak dan tertib administrasi pertanahan. Bidang-bidang tanah yang telah diukur mengenai letak dan batas-batasnya dipetakan / dimasukkan ke dalam peta pendaftaran / kegiatan perpetaan dan bidang-bidang tanah tersebut dibukukan dalam suatu daftar yang disebut daftar tanah. Bidang-bidang tanah di dalam daftar tanah disusun berdasarkan nomor urut yaitu nomor identitas bidang atau NIB yang merupakan nomor identitas tunggal dari suatu bidang tanah (single identity number). Dalam daftar tanah dicantumkan pula mengenai siapa yang menguasai atau pemilik tanahnya serta asal / status tanah tersebut seperti tanah adat, tanah negara atau tanah yang telah memiliki sesuatu hak atas tanah termasuk data mengenai P4T (Penguasaan, Penggunaan, Pemilikan dan Pemanfaatan Tanah). Apabila data peta pendaftaran dan daftar tanah ini telah lengkap maka diharapkan pelayanan pertanahan dapat dilakukan lebih cepat dan lebih terjamin kepastian haknya serta tidak dibutuhkan lagi surat keterangan lurah atau kepala desa mengenai girik, petuk dan lain-lain yang sebenanrnya adalah bukti pembayaran pajak yang saat ini kegiatan pengadministrasian  girik dan petuk secara prinsip sudah tidak dilakukan.

Kegiatan pengukuran perpetaan dan pembukuan tanah yang disebut pula  dengan kegiatan fisik kadaster merupakan kegiatan untuk mendapatkan data awal yang sangat diperlukan untuk pelayanan di bidang pertanahan seperti yang telah diuraikan di atas.

Objek Pendaftaran Tanah

UUPA mengatur bahwa hak-hak atas tanah yang didaf­tar hanyalah Hak Milik (Pasal 23), Hak Guna Usaha (Pasal 32), Hak Guna Bangunan (Pasal 38), dan Hak Pakai (Pasal 41), sedangkan Hak Sewa untuk bangunan tidak wajib didaftar. Menurut Pasal 9 PP No. 24 Tahun 1997, objek pendaftaran ta­nah adalah sebagai berikut:

A. Hak Milik.

Hak Milik adalah hak turun-temurun terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 6 (Pasal 20 Ayat (1) UUPA). Yang dapat mempunyai Hak Milik, adalah:

1. Hanya warga negara Indonesia.

2. Bank Pemerintah atau badan keagamaan dan badan sosial (Permen Agraria/ Kepala BPN No. 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Ne­gara dan Hak Pengelolaan).

B. Hak Guna Usaha.

Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara, dalam jangka waktu paling lama 35 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 25 tahun guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan (Pasal 28 Ayat (1) UUPA).

Yang dapat mempunyai Hak Guna Usaha, adalah:

1. Warga Negara Indonesia.

2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Berdasarkan Pasal 8 PP No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah, jangka waktu Hak Guna Usaha, adalah untuk pertama kalinya paling lama 35 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 25 tahun, dan dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 35 tahun.

C. Hak Guna Bangunan.

Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mem­punyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun (Pasal 35 Ayat (1) dan Ayat (2) UUPA). Yang dapat mempunyai Hak Guna Bangunan, adalah:

1. Warga negara Indonesia.

2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Dilihat dari asal tanahnya, Hak Guna Bangunan dapat terjadi pada ta­nah negara, tanah Hak Pengelolaan, dan tanah Hak Milik. Jangka waktu Hak Guna Bangunan atas tanah negara dan tanah Hak Pengelolaan menurut Pasal 25 PP No. 40 Tahun 1996 ada­lah untuk pertama kalinya paling lama adalah 30 tahun, dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahun, dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 30 tahun. Sedangkan jangka waktu Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Milik menurut Pasal 29 PP No. 40 Tahun 1996, adalah paling lama 30 ta­hun, tidak dapat diperpanjang, tetapi dapat diperbarui haknya atas kesepakatan pihak pemilik tanah dan pemegang Hak Guna Bangunan.

D. Hak Pakai.

Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan Undang­-Undang ini (Pasal 41 Ayat (1) UUPA). Yang dapat mempunyai Hak Pakai, adalah:

  1. Warga negara Indonesia.
  2. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
  3. Departemen, Lembaga Pemerintah Non-Departemen, dan Pemerintah Daerah.
  4. Badan-badan keagamaan dan sosial.
  5. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia.
  6. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indo­nesia.
  7. Perwakilan negara asing dan perwakilan badan Internasio­nal.

Hak Pakai ada yang diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan dan ada yang diberikan untuk jangka waktu yang ditentukan. Hak Pakai yang diberikan untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya digunakan untuk keperluan tertentu diberikan kepada Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, Pemerintah Daerah, Perwakilan Negara Asing Perwakilan Badan Internasional, Badan Keagamaan, dan Badai Sosial. Jangka waktu Hak Pakai atas tanah negara dan tanah Hal Pengelolaan adalah untuk pertama kalinya paling lama 25 tahur dapat diperpanjang untuk jangka waktu paling lama 20 tahur dan dapat diperbarui untuk jangka waktu paling lama 25 tahun jangka waktu Hak Pakai atas tanah Hak Milik adalah paling lama 25 tahun, tidak dapat diperpanjang, akan tetapi dapat diperbarui haknya atas dasar kesepakatan antara pemilik tanah dan pemegang Hak Pakai.

D. Tanah Hak Pengelolaan.

Hak Pengelolaan menurut Pasal 1 angka 2 Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 jo. Pasal 1 angka 4 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 jo. Pasal 1 angka 3 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1999 jo. Pasal 1 angka 3 Permen Agraria/ Kepala BPN No. 9 Tahun 1999, adalah hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegangnya.

Pengertian Hak Pengelolaan secara lebih lengkap dimuat dalam Pasal 2 Ayat (3) Undang-Undang No. 20 Tahun 2000 tentang Perubahan Atas Undang-Undang No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan jo. Pasal 1 PP No. 36 Tahun 1997 tentang Pengenaan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan karena Pemberian Hak Pengelolaan, adalah hak menguasai dari negara atas tanah yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya untuk merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah, meng­gunakan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, menyerahkan bagian-bagian tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerja sama dengan pihak ketiga. Yang dapat mempunyai Hak Pengelolaan, adalah:

  1. Instansi Pemerintah termasuk Pemerintah Daerah.
  2. Badan Usaha Milik Negara.
  3. Badan Usaha Miliki Daerah.
  4. PT. Persero.
  5. Badan Otorita.
  6. Badan-badan hukum pemerintah lainnya yang ditunjuk oleh Pemerintah.
  7. Tanah Wakaf.

Wakaf tanah Hak Milik diatur dalam Pasal 49 Ayat (3) UUPA, yaitu perwakafan tanah milik dilindungi dan diatur dengan Peraturan Pemerintah. Menurut Pasal 1 Ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 28 Tahun 1977 tentang Perwakafan Tanah Milik, yang dimaksud dengan wakaf adalah perbuatan hukum seseorang atau badan hukum yang memisahkan sebagian dari harta kekayaannya yang berupa tanah milik dan melembagakannya untuk selama-lamanya untuk kepentingan peribadatan atau keperluan umum lainnya sesuai dengan ajaran Agama Islam.  Hak atas tanah yang dapat diwakafkan untuk kepentingan peri­badatan atau kepentingan umum lainnya menurut ajaran Agama Islam hanyalah Hak Milik. Dalam perwakafan tanah Hak Milik terdapat pihak yang me­wakafkan tanah disebut Wakif, pihak menerima tanah wakaf disebut Nadzir, pihak yang membuat Akta Ikrar Wakaf adalah Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf, dan pihak yang mendaftar tanah yang diwakafkan adalah Kantor Pertanahan Kabupaten/ Kota.

 E. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.

Satuan rumah susun adalah rumah susun yang tujuan peruntuk­an utamanya digunakan secara terpisah sebagai tempat hunian, yang mempunyai sarana penghubung ke jalan umum (Pasal 1 angka 2 Undang-Undang No. 16 Tahun 1985). Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun adalah hak milik atas satuan yang bersifat perseorangan dan terpisah, meliputi juga hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan satuan yang bersangkutan (Pasal 8 Ayat (2) dan Ayat (3) Undang-Undang No. 16 Tahun 1985).

F. Hak Tanggungan

Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan kepada, hak atas tanah sebagaimana yang dimaksud dalam Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasai utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain (Pasal 1 angka 1 Undang-Undang No. 4 Tahun 1996). Hak-hak yang dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan adalah Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan atas tanah negara, Hak Guna Bangunan atas tanah Hak Pengelolaan, Hak Pakai atas tanah negara yang menurut ketentuannya wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipin­dahtangankan, dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang berdiri di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah negara.

G. Tanah Negara

Tanah negara atau tanah yang dikuasai langsung oleh negara adalah tanah yang tidak dipunyai dengan sesuatu hak atas tanah (Pasal 1 angka 3 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997). Dalam hal tanah negara sebagai objek pendaftaran tanah, pen­daftarannya dilakukan dengan cara membukukan bidang tanah yang merupakan tanah negara dalam daftar tanah. Daftar ta­nah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat identi­tas bidang tanah dengan suatu sistem penomoran. Untuk tanah negara tidak disediakan buku tanah dan oleh karenanya di atas tanah negara tidak diterbitkan sertifikat.

Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tidak konsisten me­ngenai objek pendaftaran tanah. Dalam Pasal 9-nya ditetapkan bahwa Hak Sewa untuk Bangunan (HSUB) tidak termasuk objek pendaft­aran tanah. Namun demikian, dalam Pasal 44 Ayat (1) nya dinyatakan bahwa “Pembebanan Hak Tanggungan pada hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, pembebanan Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, dan Hak Sewa Untuk Bangunan (garis bawah penulis) atas Hak Milik, dan pembebanan lain pada hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang ditentukan dengan peraturan perundang-undangan, dapat didaftar jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.” Atas dasar ketentuan Pasal 44 Ayat (1) ini menunjukkan bahwa Hak Sewa untuk Bangunan yang diatur dalam Pasal 44 dan Pasal 45 UUPA termasuk objek pendaftaran tanah, sehingga harus didaftar ke Kantor Pertanahan Kabupaten/ Kota. Objek pendaftaran tanah sebelum berlakunya Peraturan Peme­rintah No. 24 Tahun 1997 tersebar dalam berbagai peraturan pe­rundang-undangan, kemudian disatukan dalam Pasal 9 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997. Bukti tersebarnya objek pendaftaran tanah dapat dijelaskan sebagai berikut:

  1. Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan pendaf­tarannya diatur dalam UUPA dan Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996.
  2. Hak Pakai pendaftarannya semula diatur dalam Peraturan Menteri Agraria     No. 1 Tahun 1966, kemudian diatur dalam Pe­raturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996.
  3. Hak Pengelolaan pendaftarannya diatur dalam Peraturan Menteri Agraria No. 1 Tahun 1966 dan Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 1 Tahun 1977.
  4. Tanah wakaf pendaftarannya diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 28 Tahun 1977.
  5. Hak Tanggungan diatur dalam Undang-Undang No. 4 Tahun 1996.
  6. Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun pendaftarannya diatur da­lam Undang-Undang No. 16 Tahun 1985.

Objek pendaftaran tanah dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, kecuali tanah negara dibukukan dalam Buku Tanah dan diterbitkan sertifikat sebagai tanda bukti haknya. Objek pendaftaran tanah bila dikaitkan dengan sistem pendaf­taran tanah menggunakan sistem pendaftaran tanah (registration of titles) bukan sistem pendaftaran akta (registration of deed). Sistem pendaftaran hak tampak dengan adanya Buku Tanah sebagai doku­men yang memuat data yuridis dan data fisik yang dihimpun dan disajikan serta diterbitkannya sertifikat sebagai Surat tanda bukti hak yang didaftar.  Sedangkan dalam pendaftaran akta, yang didaftar bu­kan haknya, melainkan justru aktanya yang didaftar, yaitu dokumen-dokumen yang membuktikan diciptakannya hak yang bersangkutan dan dilakukannya perbuatan-perbuatan hukum mengenai hak tersebut kemudian.[1] Pendaftaran tanah menurut UUPA dan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 menganut sistem pendaftaran hak bukan sistem pendaftaran akta.



[1]Boedi Harsono, Hukum Agraria…..hlm 480

Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah di Indonesia

Pasal 19 Ayat (1) UUPA dinyatakan bahwa yang meng­adakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia adalah Pemerintah. Namun dalam pasal ini tidak menyebutkan in­stansi Pemerintah mana yang mengadakan pendaftaran tanah tersebut. Begitu pula di dalam Pasal 1 PP No. 10 Tahun 1961 hanya me­nyebutkan bahwa pendaftaran tanah diselenggarakan oleh Jawatan Pendaftaran Tanah.

Pasal 19 Ayat (3) UUPA menyebutkan bahwa pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan negara dan masyarakat, keperluan lalu lintas sosial ekonomi serta kemungkinan penyelengga­raannya, menurut pertimbangan Menteri Agraria. Dalam Penjelasan Umum Angka IV UUPA dinyatakan bahwa “Pendaftaran tanah akan diselenggarakan dengan mengingat pada kepentingan serta keadaan negara dan masyarakat, lalu lintas sosial ekonomi dan kemungkinan­kemungkinannya dalam bidang personel dan peralatannya. Oleh kare­na itu, akan didahulukan penyelenggaraannya di kota-kota lambat laun meningkat pada kadaster yang meliputi wilayah Negara”. A.P. Parlindungan menyatakan bahwa pendaftaran tanah itu mahal sekali anggarannya, sehingga tergantung dari anggaran yang tersedia, kepe­gawaian dan sarana maupun prasarana yang diperlukan sehingga diprioritaskan daerah-daerah tertentu terutama yang mempunyai lalu lintas perdagangan yang tinggi satu dan lainnya menurut pertimbang­an dari menteri yang bersangkutan dan urgensi yang ada, sungguh pun pada waktu itu di seluruh wilayah Indonesia di tiap kabupaten sudah ada Kantor-kantor Agraria dan Pertanahan. [1]

Pasal 19 Ayat (3) UUPA; Penyelenggaraan pendaftaran tanah diprioritaskan di daerah perkotaan disebabkan di daerah ini lalu lintas perekonomian lebih tinggi daripada di daerah pedesaan. Selanjutnya, pendaftaran tanah diselenggarakan di daerah pedesaan. Pendaftaran tanah juga bergantung pada anggaran negara, petugas pendaftaran tanah, peralatan yang tersedia, dan kesadaran masyarakat pemegang hak atas tanah.

UUPA menetapkan bahwa bagi rakyat yang tidak mampu dibe­baskan dari biaya pendaftaran tanah. Hal ini ditegaskan dalam Pasal 19 Ayat (4) UUPA, yaitu “Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya­-biaya yang bersangkutan dengan pendaftaran yang termaksud dalam Ayat 1 di atas, dengan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu disebabkan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.” Dalam pelaksana­an pendaftaran tanah, Pemerintah tidak mampu membebaskan selu­ruh biaya pendaftaran tanah yang menjadi kewajiban bagi pemohon pendaftaran tanah, disebabkan oleh keterbatasan dana yang dimiliki oleh Pemerintah. Pemerintah hanya dapat memberikan subsidi bi­aya pendaftaran tanah kepada pemohon pendaftaran tanah. Contoh pendaftaran tanah yang biayanya disubsidi oleh Pemerintah adalah Proyek Operasi Nasional Agraria (PRONA) berdasarkan Keputusan Menteri Dalam Negeri No. 189 Tahun 1981 tentang Proyek Operasi Nasional Agraria, dan pendaftaran tanah secara sistematik melalui Ajudikasi. Sejarah pelaksanaan pendaftaran tanah di Indonesia pernah dilaku­kan oleh Menteri Agraria, Menteri Pertanian dan Agraria, Direktorat Jenderal Agraria Departemen Dalam Negeri, dan terakhir oleh Badan Pertanahan Nasional yang dibentuk dengan Keputusan Presiden No. 26 Tahun 1988 tentang Badan Pertanahan Nasional.

Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 secara tegas menye­butkan bahwa instansi Pemerintah yang menyelenggarakan pendafta­ran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut Pasal 5 ada­lah Badan Pertanahan Nasional (BPN), Selanjutnya dalam Pasal 6 Ayat (1) nya ditegaskan bahwa dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah tersebut, tugas pelaksanaannya dilakukan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota.

Badan Pertanahan Nasional pada mulanya diatur dengan Keputusan Presiden No. 26 Tahun 1988, kemudian ditambahkan dengan Keputusan Presiden No. 154 Tahun 1999, diubah dengan Keputusan Presiden No. 95 Tabun 2000, dan terakhir diubah dengan Peraturan Presiders No. 10 Tahun 2006 tentang Badan Pertanahan Nasional.

Struktur organisasi, Badan Pertanahan dibagi 3 berdasar­kan wilayah, yaitu:

  1. Di Tingkat Pusat (Ibu kota Republik Indonesia) dibentuk Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia (BPNRI).
  2. Di Tingkat Provinsi dibentuk Kantor Wilayah Badan Pertanahan Nasional Provinsi (Kanwil BPN Provinsi).
  3. Di Tingkat Kabupaten/Kota dibentuk Kantor Pertanahan Kabu­paten/Kota (Kantah Kabupaten/ Kota).

Pelaksanaan pendaftaran tanah oleh Kepala Kantor Per­tanahan Kabupaten/Kota dibantu oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan pejabat lain yang ditugaskan untuk melaksanakan keg­iatan-kegiatan tertentu menurut pasal 6 (2) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 dan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan. Pejabat-­pejabat yang membantu Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota dalam pelaksanaan pendaftaran tanah, adalah:

  1. Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

Peran PPAT dalam pelaksanaan pendaftaran tanah adalah da­lam hal pembuatan akta pemindahan hak dan akta pemberian Hak Tanggungan atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.

1. Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf (PPAIW)

Peran PPAIW dalam pelaksanaan pendaftaran tanah adalah da­lam hal pembuatan Akta Ikrar Wakaf tanah Hak Milik.

2. Pejabat dari Kantor Lelang

Peran pejabat dari Kantor Lelang dalam pelaksanaan pendafta­ran tanah adalah dalam hal pembuatan Berita Acara Lelang atas hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun.

3. Panitia Ajudikasi

Peran Panitia Ajudikasi dalam pelaksanaan pendaftaran tanah adalah dalam hal pendaftaran tanah secara sistematik. Semua kegiatan dalam pendaftaran tanah secara sistematik dari awal hingga penandatanganan sertifikat hak atas tanah dilaksanakan oleh Panitia Ajudikasi.



[1]A.P. Parlindungan, Komentar Atas Undang-undang Pokok Agraria, Mandar Maju, Bandung, 1991, h1m. 113.

Peraturan-peraturan hukum yang berkaitan dengan Pendaftaran Tanah

Pada tanggal 24 September 1960 disahkan Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, LNRI Tahun 1960 No. 104-TLNRI No. 2043. Undang-undang ini lebih dikenal dengan sebutan Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA). Sejak diundangkan UUPA, berlakulah Hukum Agraria Nasional yang men­cabut peraturan dan keputusan yang dibuat pada masa Pemerintahan Hindia Belanda, antara lain Agrarische Wet Stb. 1870 No. 55 dan Agrarische Besluit Stb. 1870 No. 118.

Tujuan diundangkan UUPA sebagaimana yang dimuat dalam Penjelasan Umumnya, yaitu:

  1. Meletakkan dasar-dasar bagi penyusunan Hukum Agraria Nasional, yang akan merupakan alat untuk membawakan kemakmuran, kebahagiaan dan keadilan bagi Negara dan rakyat, rakyat tani, dalam rangka masyarakat adil dan makmur;
  2. Meletakkan dasar-dasar untuk mengadakan kesatuan dan ke­sederhanaan hukum pertanahan;
  3. Meletakkan dasar-dasar untuk memberikan kepastian hukum mengenai hak-hak atas tanah bagi rakyat seluruhnya.

Pemberian jaminan kepastian hukum mengenai hak-hak atas ta­nah bagi seluruh rakyat Indonesia, yang menjadi salah satu tujuan di­undangkan UUPA dapat terwujud melalui dua upaya, yaitu:

  1. Tersedianya perangkat hukum yang tertulis, lengkap dan jelas yang dilaksanakan secara konsisten sesuai dengan  jiwa dan ketentuan-ketentuannya.
  2. Penyelenggaraan pendaftaran tanah yang memungkinkan bagi pemegang hak atas tanah untuk dengan mudah membuktikan hak atas tanah yang dikuasainya, dan bagi pihak yang berke­pentingan, seperti calon pembeli dan calon kreditor, untuk memperoleh keterangan yang diperlukan mengenai tanah yang menjadi objek perbuatan hukum yang akan dilakukan, serta bagi Pemerintah untuk melaksanakan kebijaksanaan pertanahan.

UUPA mengatur pendaftaran tanah yang bertujuan untuk mem­berikan jaminan kepastian hukum. Pendaftaran tanah ini menjadi ke­wajiban bagi pemerintah maupun pemegang hak atas tanah. Ketentuan tentang kewajiban bagi Pemerintah untuk menyelenggarakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia diatur dalam Pasal 19 UUPA, yaitu:

  1. Untuk menjamin kepastian hukum oleh Pemerintah diadakan pendaftaran tanah di seluruh wilayah Republik Indonesia menurut ketentuan-ketentuan yang diatur dengan Peraturan Pemerintah.
  2. Pendaftaran tersebut dalam ayat (1) pasal ini meliputi:
    1. Pengukuran, pemetaan, dan pembukuan tanah;
    2. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan peralihan hak-hak ter­sebut;
    3. Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku seba­gai alat pembuktian yang kuat.
  3. Pendaftaran tanah diselenggarakan dengan mengingat keadaan negara dan masyarakat, keperluan lalu lintas sosial ekonomi ser­ta kemungkinan penyelenggaraannya, menurut pertimbangan Menteri Agraria.
  4. Dalam Peraturan Pemerintah diatur biaya-biaya yang bersangku­tan dengan pendaftaran termaksud dalam ayat (1) di atas, den­gan ketentuan bahwa rakyat yang tidak mampu dibebaskan dari pembayaran biaya-biaya tersebut.

UUPA juga mengatur kewajiban bagi pemegang Hak Milik, pe­megang Hak Guna Usaha, dan pemegang, Hak Guna Bangunan un­tuk mendaftarkan hak atas tanahnya. Kewajiban bagi pemegang Hak Milik atas tanah untuk mendaftarkan tanahnya diatur dalam pasal 23 UUPA, yaitu:

  1. Hak Milik, demikian pula setiap peralihan, hapusnya dan pem­bebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam pasal 19.
  2. Pendaftaran termaksud dalam ayat (1) merupakan alat pembuk­tian yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut.

Kewajiban bagi pemegang Hak Guna Usaha untuk mendaftarkan tanahnya  diatur dalam 32 UUPA, yaitu:

  1. Hak Guna Usaha, termasuk syarat-syarat pemberiannya, de­mikian juga setiap peralihan dan penghapusan tersebut, harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam pasal 19.
  2. Pendaftaran termaksud dalam ayat (1) merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai peralihan serta hapusnya Hak Guna Usaha, kecuali dalam hal hak itu hapus karena jangka waktunya berakhir.

Kewajiban bagi pemegang Hak Guna Bangunan untuk mendaf­tarkan tanahnya diatur dalam pasal 38 UUPA, yaitu:

  1. Hak Guna Bangunan, termasuk syarat-syarat pemberiannya, de­mikian juga setiap peralihan dan hapusnya hak tersebut harus didaftarkan menurut ketentuan-ketentuan yang dimaksud dalam pasal 19.
  2. Pendaftaran termaksud dalam ayat (1) merupakan alat pembuk­tian yang kuat mengenai hapusnya Hak Guna Bangunan serta sahnya peralihan hak tersebut, kecuali dalam hal hak itu hapus karena jangka waktunya berakhir.

UUPA juga mengatur pendaftaran Hak Pakai atas tanah, seba­gaimana yang diatur dalam pasal 41 UUPA, yaitu “Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang mem­beri wewenang dan kewajiban yang diitentukan dalam keputusan pem­beriannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak ber­tentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan undang-undang ini”

Ketentuan lebih lanjut pendaftaran tanah menurut pasal 19 ayat (1) UUPA diatur dengan Peraturan Pemerintah. Peraturan Pemerintah yang diperintahkan disini sudah dibuat, semula adalah Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah, LNRI Tahun 1961 No. 28-TLNRI No. 2171. Kemudian, Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 dinyatakan tidak berlaku lagi dengan disahkan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, LNRI Tahun 1997 No. 59-TLNRI No. 3696. Tidak berlakunya lagi Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 dinyatakan dalam pasal 65 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, yaitu “Dengan ber­lakunya Peraturan Pemerintah ini, maka Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah (LNRI Tahun 1961 No. 28, TLNRI No. 2171) dinyatakan tidak berlaku lagi”. Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 disahkan pada tanggal 8 Juli 1997, namun baru berlaku secara efektif mulai tanggal 8 Oktober 1997, sebagaimana yang dinyatakan dalam pasal 66. Peraturan Pemerintah    No. 24 Tahun 1997 terdiri atas 10 (sepuluh) bab dan 66 (enampuluh enam) pasal.

Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 dan Peraturan Peme­rintah No. 24 Tahun 1997 tersebut merupakan bentuk pelaksanaan pendaftaran tanah dalam rangka rechtscadaster (pendaftaran tanah) yang bertujuan memberikan kepastian hukum dan perlindungan hu­kum kepada pemegang HAT, dengan alat bukti yang dihasil­kan pada akhir proses pendaftaran tanah tersebut berupa Buku Tanah dan sertifikat tanah yang terdiri dari Salinan Buku Tanah dan Surat Ukur.[1]

Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 mempunyai keduduk­an yang sangat strategis dan menentukan, bukan hanya sekadar sebagai pelaksanaan ketentuan Pasal 19 UUPA, tetapi lebih dari itu Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 menjadi tulang punggung yang men­dukung berjalannya administrasi pertanahan sebagai salah satu pro­gram Catur Tertib Pertanahan dan Hukum Pertanahan di Indonesia.

Latar belakang dibuatnya Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 dinyatakan dalam Konsiderannya di bawah perkataan “menim­bang”, yaitu:

  1. Bahwa peningkatan pembangunan nasional yang berkelanjutan memerlukan dukungan jaminan kepastian hukum di bidang per­tanahan;
  2. Bahwa pendaftaran tanah yang penyelenggaraannya oleh Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria ditugaskan kepada pemerintah, merupakan sarana dalam memberikan jaminan kepastian hukum yang dimaksudkan;
  3. Bahwa Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah dipandang tidak dapat lagi sepenuhnya men­dukung tercapainya hasil yang lebih nyata pada pembangunan nasional, sehingga perlu dilakukan penyempurnaan.

Ada 4 alasan pokok dibuatnya Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, sebagaimana yang dimuat dalam Penjelasan Umumnya, yaitu:

  1. Peranan tanah bagi pemenuhan berbagai keperluan, baik untuk bermukim maupun kegiatan usaha dalam Pembangunan Jangka Panjang akan semakin meningkat, dan meningkat pula kebutuhan akan dukungan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan;
  2. Pendaftaran tanah yang diselenggarakan berdasarkan Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 selama lebih dari 35 tahun belum cukup memberikan hasil yang memuaskan. Dari sekitar 55 juta bidang tanah hak yang memenuhi syarat untuk didaftar, baru lebih kurang 16,3 juta bidang yang sudah didaftar;
  3. Kendala dalam pelaksanaan pendaftaran tanah terletak pada kekurangan anggaran, alat dan tenaga, bidang tanah yang jumlahnya besar dan tersebar di wilayah yang luas, dan sebagian besar penguasaannya tidak didukung oleh alat-alat pembuktian yang mudah diperoleh dan dapat dipercaya kebenarannya;
  4. Ketentuan hukum untuk dasar pelaksanaannya dirasakan belum cukup memberikan kemungkinan untuk terlaksananya pendaf­taran tanah dalam waktu yang singkat dengan hasil yang lebih memuaskan

Terbitnya Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 dilatarbelakangi oleh kesadaran akan semakin pentingnya peran tanah dalam pembangunan yang semakin memerlukan dukungan kepastian hukum di bidang pertanahan. Secara normatif, kepastian hukum itu memerlukan tersedianya perangkat peraturan perundang-undangan yang secara operasional mampu men­dukung pelaksanaannya. Secara empiris, keberadaan peraturan pe­rundang-undangan itu perlu ditaksanakan secara konsisten dan konsekuen oleh sumber daya manusia pendukungnya.

Ketentuan pokok dalam Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 yang tetap dipertahankan oleh Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997, yaitu:

  1. Tujuan dan sistem pendaftaran tanah, yaitu pendaftaran tanah diselenggarakan dalam rangka memberikan jaminan kepastian hukum di bidang pertanahan, dan sistem publikasinya adalah sistem publisitas negatif, tetapi yang mengandung unsur positif, karena akan menghasilkan surat-surat tanda bukti hak yang berlaku se­bagai alat pembuktian yang kuat.
  2. Pendaftaran tanah juga tetap dilaksanakan melalui dua cara, yaitu pertama-tama secara sistematik yang meliputi wilayah satu desa atau kelurahan atau sebagainya yang terutama dilakukan atas prakarsa pemerintah, dan secara sporadik, yaitu pendaftaran mengenai bidang-bidang tanah atas permintaan pemegang atau penerima hak yang bersangkutan secara individual atau missal (kolektif)

Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 di samping mencabut juga menyempurnakan substansi Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961. Penyempurnaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 ter­hadap Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961, yaitu dalam hal:

  1. Pengertian pendaftaran tanah.
  2. Asas-asas dan tujuan penyelenggaraan pendaftaran tanah, di samping untuk memberi kepastian hukum, juga dimaksudkan untuk menghimpun dan menyajikan informasi yang lengkap me­ngenai data fisik dan data yuridis mengenai bidang tanah yang bersangkutan.
  3. Prosedur pengumpulan data penguasaan tanah dipertegas, diper­singkat, dan disederhanakan. Guna menjamin kcpastian hukum di bidang penguasaan dan pemilikan tanah, faktor kepastian le­tak dan batas setiap bidang tanah tidak dapat diabaikan. Dari pengalaman masa lalu cukup banyak sengketa tanah yang timbul sebagai akibat letak dan batas bidang-bidang tanah tidak benar.
  4. Untuk mempercepat pengukuran dan pemetaan bidang tanah yang harus didaftar dimungkinkan menggunakan teknologi mo­dern, seperti Global Positioning System (GPS) dan komputerisasi pengolahan dan penyimpanan data.
  5. Dimungkinkan pembukuan bidang-bidang tanah yang data fisik dan/atau data yuridisnya belum lengkap atau masih disengketa­kan.
  6. Penegasan mengenai sejauh mana kekuatan pembuktian sertifi­kat sebagai tanda bukti hak.
  7. Pokok-pokok tugas Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam rangka pemeliharaan data pendaftaran tanah.

Prinsip-prinsip yang terdapat dalam Peraturan Pemerintah No. 10 Tahun 1961 justru dipertegas dan diperjelas di dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahunn 1997. Penegasan yang diatur dalam Per­aturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 merupakan upaya penyem­purnaan terhadap peraturan yang ada sekaligus penyesuaian terhadap perkembangan kebutuhan masyarakat sebagaimana prinsip-prinsip­nya telah diamanatkan oleh UUPA. Ketentuan baru pendaftaran ta­nah dimaksud secara substansial tetap menampung konsepsi-konsepsi Hukum Adat yang hidup dan berakar dalam masyarakat, sehingga dengan demikian memperkuat kerangka tujuan UUPA yaitu untuk menciptakan unifikasi Hukum Tanah Nasional yang memang didasar­kan pada Hukum Adat.[2]

Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 dilaksanakan dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional (Permen Agraria/Kepala BPN) No. 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Peraturan perundang-undangan yang melaksanakan dan/atau menjadikan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 sebagai dasar pembentukannya, antara lain, yaitu:

  1. Peraturan Pemerintah No. 36 Tahun 1998 tentang Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Telantar.
  2. Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
  3. Peraturan Pemerintah No. 46 Tahun 2002 tentang Tarif Atas Jenis Penerimaan Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Badan Pertanahan Nasional.
  4. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional (Permen Agraria/Kepala BPN) No. 3 Tahun 1997 ten-tang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
  5. Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1998 tentang Peman­faatan Tanah Kosong Untuk Tanaman Pangan.
  6. Permen Agraria/Kepala BPN No. 4 Tahun 1998 tentang Pedoman Penetapan Uang Pemasukan dalam Pemberian Hak Atas Tanah Negara.
  7. Permen Agraria/Kepala BPN No. 5 Tahun 1998 tentang Perubahan Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai Atas Tanah un­tuk Rumah Tinggal yang Dibebani Hak Tanggungan Menjadi Hak Milik.
  8. Permen Agraria/Kepala BPN No. 2 Tahun 1999 tentang Izin Lokasi.
  9. Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1999 tentang Pelim­pahan Kewenangan Pemberian dan Pembatalan Keputusan Pem­berian Hak Atas Tanah Negara.
  10. Permen Agraria/Kepala BPN No. 4 Tahun 1999 tentang Ketentuan Pelakasana Peraturan Pcnicrintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
  11. Permen Agraria/Kepala BPN No. 9 Tahun 1999 tentang Tata Cara Pemberian dan Pembatalan Hak Atas Tanah Negara dan Hak Pengelolaan.
  12. Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional (Kepmen Agraria/Kepala BPN) No. 16 Tahun 1997 tentang Perubahan Hak Milik Menjadi Hak Guna Bangunan atau VIA Pakai, dan Hak Guna Bangunan Menjadi Hak Pakai.
  13. Kepmen Agraria/Kepala BPN No. 2 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal yang Telah Dibeli oleh Pegawai Negeri dari Pemerintah.
  14. Kepmen Agraria/Kepala BPN No. 6 Tahun 1998 tentang Pemberian Hak Milik Atas Tanah Untuk Rumah Tinggal.

Peraturan perundang-undangan yang di dalamnya memuat kegiatan pendaftaran tanah, antara lain:

  1. Undang-Undang No. 20 Tahun 1961 tentang Pencabutan Hak-­hak Atas Tanah dan Benda-benda Yang Ada di Atasnya.
  2. Undang-Undang No. 16 Tahun 1985 tentang Rumah Susun.
  3. Undang-Undang No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman.
  4. Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-benda yang Berkaitan dengan Tanah.
  5. Undang-Undang No. 20 Tabun 2000 tentang Perubahan Atas Undang-Undang No. 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan.
  6. Peraturan Pemerintah No. 38 Tahun 1963 tentang Penunjukan  Badan-badan Hukum yang Dapat Mempunyai Hak Milik Atas Tanah.
  7. Peraturan Pemerintah No. 28 Tahun 1977 tentang Perwakafan Tanah Milik.
  8. Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988 tentang Rumah Susun.
  9. Peraturan Pemerintah No.40 tahun 1996 tentang Hak una Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai Atas Tanah.
  10. Peraturan Pemerintah No. 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tinggal atau Hunian oleh Orang Asing yang Berke­dudukan di Indonesia.
  11. Peraturan Presiden No. 36 Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
  12. Peraturan Presiden No. 10 Tahun 2006 tentang Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia.
  13. Peraturan Presiden No. 65 Tahun 2006 tentang Perubahan Atas Peraturan Presiden Nomor 36 Tahun 2005 tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum.
  14. Peraturan Menteri Pertanian dan Agraria No. 2 Tahun 1962 tentang Penegasan Konversi dan Pendaftaran Bekas Hak-hak Indonesia atas Tanah.
  15. Peraturan Menteri Agraria No. 1 Tahun 1966 tentang Pendaftaran Hak Pakai dan Hak Pengelolaan.
  16. Peraturan Menteri Dalam Negeri No. 6 Tahun1977 tentang Tata Cara PendaftaranTanah Mengenai Perwakafan Tanah Milik.
  17. Permen Agraria/Kepala BPN No.1Tahun 1994 tentang Keten­tuan Pelaksanaan Keputusan Presiden No. 55 Tahun 1993 tentang Pengadaan Tanah bagi Pelaksanaan Pembangunan Untuk Kepentingan Umum.
  18. Permen Agraria/Kepala BPN No. 21 Tahun 1994 tentang Tata  Cara Perolehan Tanah Bagi Perusahaan dalam Rangka Penanaman Modal.
  19. Permen Agraria/Kepala BPN No. 1 Tahun 1995 tentang Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah Sistematik di Daerah Uji Coba.
  20. Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1996 tentang Bentuk Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, Akta Pemberian Hak Tanggungan, Buku Tanah Hak Tanggungan, dan Sertifikat Hak Tanggungan.
  21. Permen Agraria/Kepala BPN No. 4 Tahun 1996 tentang Penetapan Batas Waktu Penggunaan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan Untuk Menjamin Pelunasan Kredit-kredit Tertentu.
  22. Permen Agraria/Kepala BPN No. 8 Tahun 1996 tentang Per­syaratan Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian oleh orang Asing.


[1]Arie S. Hutagalung, Tebaran Pemikiran Seputar Masalah Hukum Tanah, Lembaga Pemberdayaan Hukum Indonesia, Jakarta, Agustus 2005, hlm.81.

[2]Mhd. Yamin Lubis dan Abd. Rahim Lubis, Hukum Pendaftaran Tanah, Mandar Maju, Bandung, 2008, hlm.15.

LATIHAN SOAL DAN KISI-KISI Teori dan Praktik Pendaftaran Tanah

a. Politik Hukum Agraria dalam sistem pendaftaran tanah, mempunyai kaidah-kaidah yang mengatur tentang konsep, asas dan tata cara pendafataran tanah di Indonesia. Apa tujuan dari sistem pendaftaran tanah untuk mencapai kaidah/ tujuan/visi/misi dalam hukum agraria (UUPA) tsb ?

-Pasal 3 PP Nomor 24 Tahun 1997, dinyatakan pendaftaran tanah bertujuan:

1) untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan;

2) untuk menyediakan informasi kepada pihak-pihak yang berkepentingan termasuk Pemerintah agar dengan mudah dapat memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang-bidang tanah dan satuan-satuan rumah susun yang sudah terdaftar;

3) untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan.

b. Untuk mencapai tujuan tersebut maka dibutuhkan asas-asas hukum sistem pendaftaran tanah, sebutkan dan jelaskan ?

Pendaftaran tanah dilaksanakan berdasarkan asas sederhana, aman, terjangkau, mutakhir dan terbuka. (Pasal 2 PP Nomor 24 Tahun 1997):

1)   Asas Sederhana dalam pendaftaran tanah dimaksudkan agar ketentuan-ketentuan pokoknya maupun prosedurnya dengan mudah dapat dipahami oleh pihak-pihak yang berkepen­tingan, terutama hak atas tanah. Serdaha harus dipahami hemat dalam arti efisien baik biaya, waktu dan prosedurnya, sedang tuntas bisa dipahami sebagai suatu perbuatan (tindakan) yang efektif artinya tidak berbelit-belit dan prosedurnya terlaksana dengan baik sehingga terlihat hasilnya.

2)   Asas Aman dimaksudkan untuk menunjukkan bahwa pendaftaran tanah perlu diselenggarakan secara teliti dan cermat sehingga hasilnya dapat memberikan jaminan kepastian hukum sesuai tujuan pendaftaran tanah itu sendiri. makna aman pada dasarnya lebih mengacu pada suatu akibat dari perbuatan subyek hukum, akan tetapi bukan mengacu pada hasil atau obyek hukum dari dilaksanakan pendaftaran tanah tersebut.

3)   Asas Terjangkau, bahwa asas ini dimaksudkan keterjangkauan bagi pihak-pihak yang memerlukan, khususnya dengan memperhatikan kebutuhan dan kemampuan golongan ekonomi lemah. Pelayanan yang diberikan dalam rangka penyelenggaraan pendaftaran tanah harus bisa terjangkau oleh pihak yang memerlukan. Asas terjangkau mempunyai maksud pada konsep efisiensi biaya artinya diharapkan golongan ekonomi lemah bisa menjangkau biaya yang dibebankan atas pendaftaran tanah.

4)   Asas Mutakhir dan Terbuka, bahwa Asas ini dimaksudkan adanya kelengkapan yang memadai dalam pelaksanaannya dan keseimbangan dalam pemeliharaan datanya. Data yang tersedia harus menunjukkan keadaan yang mutakhir. Perlunya diikuti kewajiban mendaftar dan pencatatan perubahan-perubahan yang terjadi di kemudian hari. Asas ini menuntut pula dipeliharanya data pendaftaran tanah secara terus-menerus dan berkesinambungan, sehingga data yang tersimpan di Kantor Pertanahan selalu sesuai dengan keadaan nyata di lapangan. Sedangkan yang dimaksud dengan Asas Terbuka yaitu agar data-data tanah di kantor BPN bersifat terbuka untuk publik. dan masyarakat dapat memperoleh keterangan mengenai data yang benar.

c. Apa konsep yang dipilih dalam sistem pendaftaran tanah di Indonesia, sebutkan dan jelaskan?

a)  Konsep yang dipilih adalah Sistem publikasi yang digunakan UUPA dan PP    No.24/1997 adalah stelsel publisitas negatif (berunsur positif).

-Alasan pemilihan konsep ini adalah untuk efisiensi dan efektifitas pendafataran tanah, atas pertimbangan wilayah Indonesia yang terbentang dan terbagi atas pulau-pulau.

-Penjelasan atas sistem tsb adalah: Sistemnya bukan negatif murni (mengandung unsure positif), karena dinyatakan dalam Pasal 19 ayat (2) huruf c, bahwa pendaftaran menghasilkan surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat, demikian juga dinyatakan dalam Pasal 23 ayat (2), 32 ayat (2) dan 38 ayat(2). –artinya stelsel publisitas negatif, bentuk karakter negatif dinyatakan secara tegas dalam penjelasan pasal 32 PP No. 24 tahun 1997 yang menyatakan bahwa pendaftaran tanah diselenggarakan tidak menggunakan sistem publikasi positif, namun negatif. Karakter negatif muncul karena tidak adanya kompensasi yang diberikan apabila terjadi kesalahan atau kekeliruan dalam rangka penerbitan sertifikat hak atas tanahnya, yaitu terdaftarnya nama seseorang di dalam register bukanlah berarti absolute menjadi pemilik tanah tersebut apabila ketidakabsahannya dapat dibuktikan oleh pihak lain –Berkarakter stelsel publisitas positif. Karakter positif tersebut dapat dilihat antara lain: 1) Adanya panitia pemeriksaan tanah “barrister and conveyancer” yang disebut panitya A dan B yang tugasnya melakukan pengujian dan penelitian ” examiner of title“. dari penelitian tersebut maka akan dilakukan pengujian dan menyimpulkan bahwa setidaknya berisi: pertama, lahan atau bidang tanah yang diajukan permohonan pendaftaran adalah dalam keadaan baik dan jelas; kedua, bahwa atas permohonan tersebut tidak ada sengketa dalam kepemilikannya; ketiga, bahwa atas kenyakinan panitia permohonan tersebut dapat diberikan; keempat, bahwa terhadap alat bukti yang dijadikaan alas hak untuk pengajuan pendaftaran tidak ada orang yang berprasangka dan keberatan terhadap kepemilikan pemohon tersebut. Tujuannya untuk menjamin kepastian hukum tanah yang didaftarkan (pasal 19 UUPA).

b) dari mana sumber konsep tsb?

Sumber konsep dari sistem pendaftaran yang berlaku di Australia yang lazim disebut Sistem Torrens. Torrens adalah nama penemu sistem tersebut. Sir Robert Richard Torrens adalah anggota First Colonial Ministry dari provinsi South Australia, mengambil inisiatif untuk mengintroduksi pendaftaran tanah yang di Australia, yang dikenal sebagai Real Property Act Nomor. 15 Tahun 1857-1858. Sistem ini kemudian di dunia dikenal dengan sistem Torrens atau Torrens System. Konsep kepastian hukum pada Torens System adalah bersifat Indefeasible Title yaitu Negara menjamin kebenaran data-data tanah (baik yuridis maupun fisik) yang disajikan dalam buku tanah dan bertanggungjawab atas data-data tersebut sehingga, jaminan kepastian hukum atas data-data tersebut bersifat mutlak. Adanya jaminan konpensasi ganti rugi oleh Negara apabila terdapat kesalahan atau kekeliruan prosedur.

c) kelebihan dan kelemahan konsep Torrens tsb?

Pendaftaran tanah yang dianut oleh sistem Torrens ini tentu mempunyai kelebihan dan kelemahan. Keuntungan pendaftaran sistem Torrens ini, yaitu 1) menetapkan biaya-biaya yang tak dapat diduga sebelumnya, 2) meniadakan pemeriksaan yang berulang-ulang,      3) meniadakan kebanyakan rekaman, 4) secara tegas menyatakan dasar haknya,             5) melindungi terhadap kesulitan-kesulitan yang tidak tersebut dalam sertifikat,                  6) meniadakan  (hampir tak mungkin) pemalsuan, 7) tetap memelihara sistem tersebut tanpa menambahkan taksasi yang menjengkelkan (berbelit-belit), oleh karena yang memperoleh kemanfaatan dari sistem tersebut yang membayar biaya, 8) meniadakan alas hak pajak, 9) dia memberikan suatu alas hak yang abadi, oleh karena negara menjamin­nya tanpa batas. Keuntungan yang terdapat dalam pendaftaran sistem Torrens tersebut, dapat diambil beberapa hal, yaitu 1) dia mengganti kepastian dari ketidak-pastian; 2) dia shilling dan waktu penyelesaian dari bulanan menjadi harian (efektif dan efisien);        3) dia mengubah menjadi singkat (efektif) serta jelas dari ketidak-jelasan dan bertele-tele.

-Kelemahannya adalah memerlukan penyidikan dan waktu yang cukup lama, kondisi geografis di Indonesia pada saat itu belum memungkinkan, akan tetapi kondisi sekarang dengan adanya tehnologi mutakhir semua kelemahan semestinya dapat diatasi, dengan penerapan tehnologi mutakhir dalam sistem pendafatarn atas tanah.

2. Dalam Hukum Agraria dikenal dengan hak ulayat (Istilah dalam hukum adat), dan dikenal juga hak-hak lain yang sudah dikonsepsikan ke dalam Hukum Tanah Nasional (HTN).

a. jelaskan Hubungan Fungsional antara Hukum Adat dan Hukum Tanah Nasional ?

-Hubungan Fungsional antara Hukum Adat dan HTN maksudnya bahwa pembangunan Hukum Tanah Nasional harus dilakukan dalam bentuk penuangan norma-norma Hukum Adat dalam peraturan-peraturan perundang-undangan (menjadi Hukum yang tertulis). Dengan ketentuan bahwa selama peraturan-peraturan tersebut belum ada, maka norma-norma Hukum Adat bersangkutan tetap berlaku penuh. Hukum Adat dalam UUPA sebagai dasar Hukum Tanah Nasional, artinya dalam pembangunan Hukum Tanah Nasional Hukum Adat berfungsi sebagai sumber utama dalam memgambil bahan-bahan yang diperlukan, sehingga Hukum Adat dalam hubungannya dengan Hukum Tanah Nasional, bukanlah sekedar pemanis atau pernyataan kosong, melainkan harus diterima dan ditafsirkan sebagai kehendak yang sebenarnya dari pembentuk Undang-Undang yang melahirkan UUPA. Sedang dalam hubungannya dengan Hukum Tanah Nasional positif, norma-norma Hukum Adat berfungsi sebagai hukum yang melengkapi artinya keberadaannya sampai kapanpun harus dihormati serta tetap menjadi norma-norma atau nilai-nilai yang hidup.

b. Kita ketahui, bahwa dalam Konsiderans dinyatakan oleh UUPA, bahwa “perlu adanya hukum agraria nasional, yang berdasarkan atas hukum adat tentang tanah.” Juga, bahwa dalam pasal 5 ada pernyataan, bahwa “Hukum Agraria yang berlaku atas bumi, air, dan angkasa ialah hukum adat.” Jelaskan maksud dari konsideran tersebut ?

-Perlu adanya hukum agraria nasional, yang berdasarkan atas hukum adat tentang tanah diartikan bahwa norma-norma hukum adat yang telah dibersihkan dari unsur-unsur pengaruh asing dan norma hukum adat itu dalam kenyataannya masih hidup dan mengikat masyarakat. Konsiderans tersebut tersebut menunjukan, bahwa hukum adat merupakan sumber utama dalam pembangunan hukum tanah nasional. Konsepsi hukum tanah nasional bertujuan untuk mengembangkan pengertian yang bersumber dari hak ulayat sebagaimana dalam Pasal 1 Ayat (2), serta memerhatikan rumusan Pasal 1 Ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) mengakui dan menempatkan hak bangsa sebagai  hak penguasaan atas tanah yang tertinggi atas seluruh wilayah Indonesia sebagai kesatuan tanah air terhadap seluruh rakyat Indonesia yang telah bersatu sebagai bangsa Indonesia. Hal ini berarti bahwa hak-hak penguasaan atas tanah yang lain, termasuk hak ulayat dan hak-hak individual atas tanah sebagaimana dimaksudkan oleh penjelasan umum secara langsung atau pun tidak langsung semuanya bersumber pada hak bangsa.

-Pengertian hak bangsa tersebut, meliputi semua tanah dalam rumusan Pasal 1 Ayat (2) Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA), artinya dengan kata “seluruh” berarti seluruh bumi, air, dan ruang angkasa termasuk kekayaan alam yang terkandung di dalamnya di wilayah Republik Indonesia menunjukan bahwa tidak ada sejengkal tanah pun di negara Republik Indonesia yang merupakan tanah yang tak bertuan. (res nullius)

c. Konsepsi Hukum Agraria/ Hukum Tanah Nasional (HTN) adalah 1) HTN bersifat komunalistik, 2) HTN adalah Hak bangsa Indonesia, 3) HTN adalah Hak menguasai oleh Negara, apa makna konsepsi dari tiga hal tersebut, pengertian dan dasar pengaturannya ?

1) -UUPA menganut konsepsi hak tanah yang bersumber dari hukum adat, yaitu mempunyai dasar komunalistik dan mengandung corak privat serta diliputi suasana religius. Hal ini sesuai dengan sifat manusia sebagai dwitunggal sebagai individu dan makhluk sosial. Menguasai dan menggunakan tanah secara individual berarti bahwa tanah yang bersangkutan boleh dikuasai secara perorangan, dan tidak ada keharusan untuk menguasainya bersama-sama orang lain secara kolektif, namun dibalik ketentuan/peraturan menguasai dan menggunakan tanah secara kolektif bersama terbuka kemungkinan untuk diperbolehkan. Hal ini diatur dalam pasal 4 Ayat (1) yang menyatakan bahwa: “Atas dasar hak menguasai dari negara sebagai yang dimaksud dalam pasal 2 ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi yang disebut tanah, yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang baik sendiri maupun bersama-sama dengan orang lain serta badan-badan hukum.

-konsepsi Hukum Tanah Nasional, bersifat komunalistik artinya disamping diakui hak perorangan atas tanah bersifat pribadi (individual) juga diakui unsur kebersamaan atas hak-hak atas tanah. Sifat pribadi hak-hak individual dimaksudkan menunjuk kepada kewenangan pemegang hak untuk menggunakan tanah yang bersangkutan bagi kepentingan dan dalam memenuhi kebutuhan pribadi dan keluarganya, sebagaimana dirumuskan dalam Pasal 9 Ayat (2) Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) menyatakan bahwa: “Tiap-tiap warga negara Indonesia baik laki-laki maupun wanita mempunyai kesempatan yang sama untuk memperoleh sesuatu hak atas tanah serta untuk mendapat manfaat dan hasilnya baik bagi dirinya sendiri maupun keluarganya.”

2) Hukum Tanah Nasional adalah Hak Bangsa (Pasal 1  UUPA):

(1) Seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan tanah air dari seluruh rakyat Indonesia yang bersatu sebagai Bangsa Indonesia.

(2) Seluruh bumi, air dan ruang angkasa termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya dalam wilayah Republik Indonesia sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa adalah bumi, air, dan ruang angkasa bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan nasional.

(3) Hubungan antara bangsa Indonesia dan bumi, air serta ruang angkasa termasuk dalam ayat (2)  pasal ini adalah hubungan yang bersifat abadi.

-Jadi, bumi, air dan ruang angkasa dalam wilayah Republik Indonesia menjadi hak dari Bangsa Indonesia, tidak semata-mata menjadi hak dari para pemiliknya saja. Demikian pula, tanah di daerah-daerah dan pulau-pulau tidaklah semata-mata menjadi hak rakyat asli dari daerah atau pulau yang bersangkutan saja. Dalam pasal 3 ayat 3 ini berarti bahwa selama rakyat Indonesia yang bersatu sebagai Bangsa Indonesia masih ada dan selama bumi, air dan ruang angkasa Indonesia itu masih ada pula, maka dalam keadaan yang bagaimanapun tidak ada sesuatu kekuasaan yang akan dapat memutuskan atau meniadakan hubungan tersebut.

-Hak-hak atas tanah yang langsung bersumber pada hak bangsa disebut hak-hak primer, meliputi: hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan dan hak pakai yang diberikan oleh negara sebagai petugas bangsa, sementara hak-hak yang bersumber tidak langsung dari hak bangsa adalah apa yang disebut dengan hak sekunder, meliputi: hak-hak yang diberikan oleh pemegang hak primer seperti hak sewa, bagi hasil, gadai, dan lain-lainnya.

3) Hukum Tanah Nasional adalah Hak Menguasai oleh Negara.

Pasal 2 UUPA

(1)    Atas dasar ketentuan dalam pasal 33 ayat 3 UUD dan hal-hal sebagai yang dimaksud dalam pasal 1, bumi, air dan ruang angkasa termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh Negara, sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat.

-Perkataan “dikuasai” bukan berarti “dimiliki” artinya mengandung pengertian bahwa ketentuan tersebut memberi wewenang kepada Negara sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat pada tingkatan tertinggi terhadap penguasaan hak atas tanah.

(2) Hak menguasai dari Negara ditegaskan dalam ayat 1 pasal ini memberi wewenang untuk:

a. Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persedian dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa.

b.Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa.

c. Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa

3. Program Landreform dalam politik hukum agraria bertujuan memberdayakan petani dengan mewujudkan akses terhadap lapangan kerja, yang dijamin dengan akses terhadap modal dan pasar produksi. Program Landreform sangat ditentukan oleh kondisi suatu negara, sebab Landreform merupakan sasaran atau target yang harus diwujudkan oleh pemerintah suatu negara. Oleh karena itu, suatu negara yang telah beralih dari negara agraris menuju negara industri, berarti pemerintahnya mampu mewujudkan tujuan Landreform tersebut. a) Di Indonesia program Landreform meliputi apa saja? b) sebutkan dasar pengaturannya?

a)   Di Indonesia program Landreform meliputi:

(1)   Pembatasan luas maksimum penguasaan tanah;

(2)   Larangan pemilikan tanah secara absentee atau guntai;

(3)   Reditribusi tanah-tanah yang selebihnya dari batas maksimum, tanah-tanah yang terkena larangan absentee, tanah-tanah bekas swapraja dan tanah-tanah negara;

(4)   Pengaturan soal pengembalian dan penebusan tanah-tanah pertanian yang digadaikan;

(5)   Pengaturan kembali perjanjian bagi hasil tanah pertanian;

(6)   Penetapan luas minimum pemilikan tanah pertanian disertai larangan untuk melakukan perbuatan-perbuatan yang mengakibatkan pemecahan pemilikan tanah-tanah pertanian menjadi bagian-bagian yang terlampau kecil.

b)   Dasar utama dari landreform ialah UUPA masing-masing dalam:

(1)   Pasal 7 UUPA yang mengatakan: “Untuk tidak merugikan kepentingan umum, maka pemilikan dan penguasaan tanah yang melampaui batas tidak diperkenankan”

(2)   Pasal 10 UUPA Ayat 1: “Setiap orang dan badan hukum yang mempunyai hak atas tanah pertanian pada asasnya diwajibkan mengerjakan atau mengusahakannya sendiri secara aktif dengan mencegah cara-cara pemerasan; Ayat 2: “Pelaksanaan daripada ketentuan dalam ayat (1) Pasal ini akan diatur lebih lanjut dengan peraturan perundangan”

(3)   Pasal 17 UUPA Ayat 1; Dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 7 maka untuk mencapai tujuan dalam Pasal 2 Ayat (3) diatur luas maksimum dan/atau minimum tanah yang boleh dipunyai dengan sesuatu hak tersebut dalam Pasal 16 oleh satu keluarga atau badan hukum; Ayat 2; Penetapan batas maksimum termaksud dalam ayat 1 pasal ini dilakukan dengan peraturan perundangan di dalam waktu yang singkat ; Ayat 3; Tanah-tanah yang merupakan kelebihan dari batas maksimum termaksud dalam ayat (2) pasal ini diambil oleh pemerintah dengan ganti rugi,untuk selanjutnya dibagikan kepada rakyat yang membutuhkan menurut ketentuan-ketentuan dalam peraturan pemerintah. Ayat 4; Tercapainya batas maksimum termaksud dalam ayat (1) ini yang akan ditetapkan dengan peraturan perundang-an,dilaksanakan secara berangsur-angsur.

Sebagai pelaksanaan dari ketentuan pokok yang telah disebutkan tadi telah ditetapkan Undang-undang nomor 38 Prp.tahun 1960 tentang penggunaan dan penetapan luas tanah untuk tanaman-tanaman tertentu, kemudian disempurnakan dengan Undang-undang nomor 20 tahun 1964 (L.N. 1964 no.188).Undang-undang no.38 Prp. tahun 1960 disusul undang-undang lainnya yaitu undang- undang 56 Prp.tahun 1960 tentang Penetapan Luas Tanah Pertanian.Pada mulanya keduanya dituangkan dalam bentuk Peraturan Pemerintah Pemgganti Undang-undang, kemudian berdasarkan Undang-undang nomor 1 tahun 1961 (L.N. 1961 no.3) disahkan menjadi Undang-undang. Sebagai aturan pelaksanaan dari perundang-undangan tersebut di atas berangsur-angsur kemudian keluar aturan pelaksanaannya yaitu :

(1) Peraturan Pemerintah nomor 224/1960 tentang pembagian tanah dan pemberian ganti rugi (L.N.1961 no.280,T.L.N.232);                                                                                           (2) Keputusan Menteri Agraria tanggal 31 Desember 1960 nomor SK. 978/KA/1960 tentang penegasan luas maksimum tanah pertanian;                                                             (3) Keputusan Presiden tanggal 5 April 1961 no.131/1961 yang kemudian diubah dan diperbaiki dengan Keputusan Presiden tanggal 6 September 1961 no.509/1961 dan Keputusan Presiden tang-gal 17 Oktober 1964 no.263 tentang Organisasi pengelenggara-an Landreform;                                                                                                 (4) Instruksi Menteri Dalam Negeri tanggal 18 September 1973 tentang larangan penguasaan tanah yang melampaui batas.

4. Istilah tata guna tanah biasa juga dikenal dengan istilah asingnya sebagai “Land Use Planning”. Apabila istilah tata guna tanah dikaitkan dengan obyek hukum agraria nasional (UUPA), maka penggunaan istilah tersebut kurang tepat. Hal ini dikarenakan obyek hukum agraria meliputi: bumi, air, ruang angkasa dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya. Sedangkan tata guna tanah hanya berobyek tanah yang merupakan salah satu bagian dari obyek hukum agraria. Maka istilah yang tepat adalah “Tata Guna Agraria” atau “Agrarian Use Planning” yang meliputi apa saja jelaskan?

a. Tata Guna Tanah (land use planning), b. Tata Guna Air (water use palnning). c. Tata Guna Ruang Angkasa (air use planning)

-Dalam ketentuan menimbang huruf a TAP MPR No. IX Tahun 2001 Tentang Pembaruan Agraria Dan Pengelolaan Sumber Daya Alam ditegaskan bahwa sumber daya agraria/sumber daya alam meliputi bumi, air, ruang angkasa dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya sebagai Rahmat Tuhan Yang Maha Esa kepada Bangsa Indonesia, merupakan kekayaan Nasional yang wajib disyukuri.

Penjelasannya adalah -Penatagunaan tanah adalah sama dengan pola pengelolaan tata guna tanah yang meliputi penguasaan, penggunaan dan pemanfaatan tanah yang berujud konsolidasi pemanfaatan tanah melalui pengaturan kelembagaan yang terkait dengan pemanfaatan tanah sebagai satu kesatuan sistem untuk kepentingan masyarakat secara adil (Pasal 1 PP No. 16 Tahun 2004 tentang Penatagunaan Tanah). Tanah adalah wujud tutupan permukaan bumi baik yang merupakan bentukan alami maupun buatan manusia. Pemanfaatan tanah adalah kegiatan untuk mendapatkan nilai tambah tanpa mengubah wujud fisik penggunaan tanahnya. Sedangkan pengertian penguasaan tanah adalah hubungan hukum antara orang per orang, kelompok orang atau badan hukum dengan tanah, sebagaimana dimaksud dalam UU No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria. Berdasarkan ketentuan Pasal 1 UU No. 5 Tahun 1960 pengertian bumi, selain permukaan bumi, termasuk pula tubuh bumi di bawahnya serta yang berada di bawah air. Sedangkan tanah menurut PP 16 Tahun 2004 ialah wujud tutupan permukaan bumi baik yang merupakan bentukan alami maupun buatan manusia. Penatagunaan tanah merupakan bagian dari sub sistem penataan ruang wilayah yang dituangkan dalam rencana tata ruang wilayah. Rencana tata ruang wilayah ialah hasil perencanaan tata ruang berdasarkan aspek administrative dan atau aspek fungsional yang telah ditetapkan.

*MOTTO BELAJAR: “TIDAK ADA ILMU YANG SULIT, JANGANKAN YANG NYATA, DAPAT DIPANDANG DAN DIRABA…SEDANGKAN YANG GHOIB, TERSEMBUNYIPUN SESUNGGUHNYA BISA DIKETAHUI”……..

*PESAN KEBIJAKAN….”HANYALAH KESOMBONGAN ORANG MERASA DIRINYA PANDAI KARENA SESUNGGUHNYA SEMAKIN KITA MENGETAHUI/MENGERTI, MAKA SESUNGGUHNYA PULA KITA AKAN MEMAHAMI BAHWA YANG KITA MILIKI HANYALAH SEDIKIT,…. SEHINGGA SEPANDAI-PANDAI MANUSIA SESUNGGUHNYA  MERUPAKAN KASUNYATAN YANG KETERBATAS.

%%%%%%%%&&&&&&& SELAMAT BELAJAR SEMOGA SUKSES &&&&&%%%%%%

KONSEPSI DAN PRINSIP HUKUM TANAH NASIONAL

A.    KONSEPSI HUKUM TANAH NASIONAL

1.      Rumusan Konsepsinya

Hukum adat merupakan sumber utama dalam pembangunan Hukum Tanah Nasional. Ini berarti antara lain bahwa pembangunan Hukum Tanah Nasional dilandasi konsepsi Hukum Adat, yang dirumuskan dengan kata-kata:

Komunalistik religious, yang memungkinkan penguasaan tanah secara individual, dengan hak-hak atas tanah yang bersifat pribadi, sekaligus mengandung kebersamaan.

2.      Sifat Komunalistik Religius

Sifat komunalisti religious konsepsi Hukum Tanah Nasional ditunjukkan oleh Psal 1 ayat 2:

Seluruh bumi, air dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya dalam wilayah Republik Indonesia, sebagi karunia Tuhan Yang Maha Esa, adalah bumi, air dan ruang angkasa bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan nasional.

Kalau dalam Hukum Adat tanah ulayat merupakan tanah bersama para warga masyarakat hukum adat yang bersangkutan, mak dalam Hukum Tanah Nasional semua tanah dalam wilayah Negara kita adalah tanah bersama seluruh rakyat Indonesia, yang telah bersatu menjadi bangsa Indonesia. Pernyataan ini menunjukkan sifat Komunalistik konsepsi hukum Tanah Nasional.

Unsur religious konsepsi ini ditunjukan oleh pernyataan, bahwa bumi, air dan ruang angkasa Indonesia, termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya, merupakan karunia Tuhan Yang Maha Esa kepada bangsa Indonesia. Dalam konsepsi Hukum Adat sifat keagaamn Hak Ulayat masih belum jelas benar, dengan rumusan, bahwa tanah ukayat sebagai tanah bersama adalah “peninggalan nenek moyang” atau sebagi “karunia sesuatu kekuatan yang gaib”. Dengan adanya sila “Ketuhanan Yang Maha Esa” maka, dalam Hukum Tanah Nasional, tanah yang merupakan tanah bersama Bangsa Indonesia, secara tegas dinyatakan sebagai Karunia Tuhan Yang Maha Esa. Dengan demikian sifat religiusnya menjadi jelas benar.

Suasana religius Hukum Tanah Nasional tampak juga dari apa yang dinyatakan dalam Konsederans/Berpendapat dan pasal5, sebagai pesan atau peringatan kepada pembuat Undang-Undang, agar dalam membangun Hukum Tanah Nasional jangan mengabaikan, melalaikan, harus mengindahkan unsur-unsur yang bersandar pada hukum agama.[1]

B.     PRINSIP-PRINSIP HUKUM TANAH NASIONAL

1.      Asas Nasionalitas

Pasal 1  UUPA

(1)   Seluruh wilayah Indonesia adalah kesatuan tanah air dari seluruh rakyat Indonesia yang bersatu sebagai Bangsa Indonesia.

(2)   Seluruh bumi, air dan ruang angkasa termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya dalam wilayah Republik Indonesia sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa adalah bumi, air, dan ruang angkasa bangsa Indonesia dan merupakan kekayaan nasional.

(3)   Hubungan antara bangsa Indonesia dan bumi, air serta ruang angkasa termasuk dalam ayat (2)  pasal ini adalah hubungan yang bersifat abadi.

Jadi, bumi, air dan ruang angkasa dalam wilayah Republik Indonesia menjadi hak dari Bangsa Indonesia, jadi tidak semata-mata menjadi hak dari para pemiliknya saja.Demikian pula, tanah di daerah-daerah dan pulau-pulau tidaklah semata-mata menjadi hak rakyat asli dari daerah atau pulau yang bersangkutan saja. Dalam pasal 3 ayat 3 ini berarti bahwa selama rakyat Indonesia yang bersatu sebagai Bangsa Indonesia masih ada dan selama bumi, air dan ruang angkasa Indonesia itu masih ada pula, maka dalam keadaan yang bagaimanapun tidak ada sesuatu kekuasaan yang akan dapat memutuskan atau meniadakan hubungan tersebut.

2.      Asas Hak Menguasai Negara

Pasal 2 UUPA

(1)   Atas dasara ketentuan dalam pasal 33 ayat 3 UUD dan hal-hal sebagai yang dimaksud dalam pasal 1, bumi, air dan ruang angkasa termasuk kekayaan alam yang terkandung didalamnya itu pada tingkatan tertinggi dikuasai oleh Negara, sebagai organisasikekuasaan seluruh rakyat.

Perkataan “dikuasai” bukan berarti “dimiliki”  akan tetapi pengertian yang memberi wewenang kepada Negara sebagai organisasi kekuasaan seluruh rakyat untuk pada tingkatan tertinggi.

(2)   Hak menguasai dari Negara termasud dalam ayat 1 pasal ini memberi wewenang untuk:

a.      Mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persedian dan pemeliharaan bumi, air dan ruang angkasa.

b.      Menentukan dan mengatur hubungan-hubungan hukum antara orang-orang dengan bumi, air dan ruang angkasa.

c.       Menentukan dan mengatur hhubungan-hubungan hukum antara orang-orang dan perbuatan-perbuatan hukum yang mengenai bumi, air dan ruang angkasa.

Hak menguasai dari Negara tersebut ditujukan untuk mencapai sebesar-besarnya kemakmuran rakyat dalam arti terwujud kebahagian dan kesejahteraan bagi seluruh rakyat Indonesia.

Atas dasar hak menguassai dari Negara tersebut, Negara dapat memberikan tanah kepada seseorang atau badan hukum dengan sesuatu hak menurut peruntukan dan keperluannya. Misalnya Hak Milik, Hak Guna Usaha dan lainnya.Dalam pelaksanaannya, hak menguasai dari Negara tersebut dapat dikuasakan kepada daerah-daerah swatantra dan masyarakat-masyarakat hukum adat, sekedar diperlukan dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional, menurut ketentuan-ketentuan Peraturan Pemerintah.

3.      Asas Pengakuan Hak Ulayat

Pasal 3 UUPA

Dengan mengingat etentuan-ketentuan dalam pasal 1 dan 2 pelaksanaan hak ulayat dan hak-hak yang serupa itu dari masyarakat-masyarakat hukum adat, sepanjang menurut kenyataannya masih ada, harus sedemikian rupa sehingga sesuai dengan kepentingan nasional dan Negara, yang berdasarkan atas persatuan bangsa serta tidak boleh bertentangan dengan undang-undang dan peraturan-peraturan lain yang lebih tinggi.

Pasal 5 UUPA

Hukum agraria yang berlaku atas bumi, air dan ruang angkasa ialah hukum adat, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasioanal dan Negara, yang berdasarkan atas persatuan bangsa, dengan sosialisme Indonesia serta dengan peraturan-peraturan yang tercantum dalam undang-undang ini dan dengan peraturan perundangan lainnya, segala sesuatu dengan mengindahkan unsur-unsur yang bersandar pada hukum agama.

Hak ulayat merupakan seperangkat wewenang dan kewajiban suatu masyarakat hukum adat, yang berhubungan dengan tanah yang terletak dalam lingkungan wilayahnya.[2]Hak ulayat atas tanah masyarakat hukum adat sangat luas yang meliputi semua tanah yang ada di wilayah masyarakat hukum adat.

a.       Kekuatan Hak Ulayat yang berlaku ke dalam

Kekuatan yang dapat memaksa masyarakat hukum adat dalam menguasai masyarakat hukum adat adalah dengan memberikan kewajiban masyarakat hukum adat untuk: memelihara kesejahteraan anggota masyarakat hukumnya, dan mencegah agar tidak timbul bentrokan akibat penggunaan bersama. Dan yang menarik ialah ketika pewaris meninggalkan warisan tanpa ahli waris maka masyarakat hukum adatlah yang menjadi ahli warisnya.

b.      Hubungan Hak Ulayat dengan hak-hak perseorangan

Ada pengaruh timbal balik antara Hak Ulayat dengan hak-hak perseorangan yakni semakin banyak usaha yang dilakukan oleh seseorang atas suatu tanah maka semakin kuat pula haknya atas tanah tersebut.Misalnya tanah yang memiliki keratan dan semakin diakui sebagai hak milik, tiba-tiba tidak diusahakan lagi, maka tanah pribadi tersebut diakui kembali menjadi hak Ulayat.

c.       Kekuatan Hak Ulayat berlaku ke luar

Setiap orang yang bukan masyarakat hukum adat suatu daerah dilarang untuk masuk limgkungan tanah wilayah suatu masyarakat hukum adat tanpa izin Penguasa hukum adatnya.Cara mendapatkan izin ialah dengan memberikan barang (pengisi adat) secara terang dan tunai.[3]

Sekalipun hak ulayat masih diakui keberadaannya dalam sistem Hukum Agraria Nasional akan tetapi dalam pelaksanannya berdasarkan asas ini, maka untuk kepentingan pembangunan tidak dibenarkan jika masyarakat hukum adat berdasarkan hak ulayatnya menolak dibukaknya hutan secara besar-besaran dan teratur untuk melaksanakan proyek-proyek yang besar, misalnya pembukaan areal pertanian yang baru, transmigrasi dan lainnya.

4.      Asas Tanah mempunyai Fungsi Sosial

Pasal 6 UUPA

Semua ha katas tanah mempunyai fungsi sosial.

Tidaklah dapat dibenarkan, bahwa tanahnya itu akan dipergunakan (atau tidak dipergunakan) semata-mata untuk kepentingan pribadinya, apalagi kalau hal itu menimbulkan kerugian bagi masyarakat.

Penggunaan tanah harus disesuaikan dengan keadaannya dan sifat daripada haknya, hingga bermanfaat baik bagi kesejahteraan dan kebahagiaan yang mempunyainya maupun bermanfaat bagi masyarakat dan Negara.Tetapi dalam pada itu ketentuan tersebut tidak berarti, bahwa kepentingan perseorangan akan terdesak sama sekali oleh kepentingan umum (masyarakat). Undang-Undang Pokok Agraria memperhatikan pula kepentingan-kepentingan perseorangan.

5.      Asas Perlindungan

Pasal 9 (1) jo. pasal 21 ayat 1 UUPA:

Hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai hubungan yang sepenuhnya dengan bumi, air dan ruang angkasa, dalam batas-batas ketentuan pasal 1 dan 2.

Yaitu bahwa orang perseorangan atau badan hukum dapat mempunyai hak atas tanah untuk keperluan pribadi maupun usahanya.

Pasal11 (2) UUPA:

Perbedaan dalam keadaan masyarakat dan keperluan hukum golongan rakyat dimana perlu dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional diperhatikan, dengan menjamin perlindungan terhadap kepentingan golongan yang ekonomi lemah.

a.       Hak milik tidak dapat dipunyai oleh orang asing.

b.      pemindahan hak milik kepada orang asing dilarang (pasal 26 ayat 2).

c.       Orang-orang asing dapat mempunyai tanah dengan hak pakai yang luasnya terbatas.

d.      Demikian juga pada dasarnya badan-badan hukum tidak dapat mempunyai hak milik (pasal 21 ayat 2).

e.       Dasar pertimbangan melarang badan-badan hukum mempunyai hak milik atas tanah, ialah karena badan-badan hukum tidak perlu mempunyai hak milik tetapi cukup hak-hak lainnya.

f.       Boleh hak lain, asal saja ada jaminan-jaminan yang cukup bagi keperluan-keperluannya yang khusus (hak guna-usaha, hak guna-bangunan, hak pakai menurut pasal 28, 35 dan 41).

g.      Dengan demikian maka dapat dicegah usaha-usaha yang bermaksud menghindari ketentuan-ketentuan mengenai batas maksimum luas tanah yang dipunyai dengan hak milik (pasal 17).

h.      Meskipun pada dasarnya badan-badan hukum tidak dapat mem- punyai hak milik atas tanah, tetapi mengingat akan keperluan ma- syarakat yang sangat erat hubungannya dengan faham keagamaan, sosial dan hubungan perekonomian, maka diadakanlah suatu “escape-clause” yang memungkinkan badan-badan hukum tertentu mempunyai hak milik.

i.        Dengan adanya “escape-clause” ini maka cukuplah nanti bila ada keperluan akan hak milik bagi sesuatu atau macam badan hukum diberikan dispensasi oleh Pemerintah, dengan jalan menunjuk badan hukum tersebut sebagai badan-badan hukum yang dapat mempunyai hak milik atas tanah (pasal 21 ayat 2).

j.        Badan-badan hukum yang bergerak dalam lapangan sosial dan keagamaan ditunjuk dalam pasal 49 sebagai badan-badan yang dapat mempunyai hak milik atas tanah, tetapi sepanjang tanahnya diperlukan untuk usahanya dalam bidang sosial dan keagamaan itu. Dalam hal-hal yang tidak langsung berhubungan dengan bidang itu mereka dianggap sebagai badan hukum biasa.

6.      Asas Persamaan Hak antara Laki-laki dan Perempuan

Pasal 9 (2):

Tiap-tiap warganegara Indonesia baik laki-laki maupun wanita mempunyai kesempatan yang sama untuk memperoleh sesuatu hak atas tanah serta untuk mendapat manfaat dan hasilnya, baik bagi diri sendiri maupun keluarganya.

Pasal 11 (20)

Perbedaan dalam keadaan masyarakat dan keperluan hukum golongan rakyat diamana perlu dan tidak bertentangan dengan kepentingan nasional diperhatikan dengan menjamin perlindungan terhadap kepentingan golongan yang ekonomi lemah.

Ditentukan bahwa jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasita, dan perbuatan-perbuatan lain yang dimaksudkan untuk memindahkan hak milik serta pengawasannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Pemerintah.Ketentuan ini merupakan alat untuk melindungi golongan-golongan yang lemah.

Dalam hubungan itu dibuat ketentuan yang dimaksudkan mencegah terjadinya penguasaan atas kehidupan dan pekerjaan orang lain yang melampaui batas dalam bidang-bidang usaha agraria.

Segala usaha bersama dalam lapangan agrarian harus didasarkan atas kepentingan nasional dan pemerintah berkewajiban mencegah adanya organisasi dan usaha-usaha perseorangan dalam lapangan agrarian yang bersifat monopoli swasta.Dan tidak hanya monopoli swasta, tetapi juga usaha-usaha pemerintah yang bersifat monopoli harus dicegah jangan sampai merugikan rakyat banyak.

7.      Asas Tanah untuk Pertanian

Pasal 10 (1) UUPA

Setiap orang dan badan hukum yang mempunyai sesuatu hak ats tanh pertanian pada asasnya diwajibkan mengerjakan tau mengusahakannya sendiri secara aktif, dengan mencegah cara-cara pemerasan.

Pasal 12 UUPA

(1)    Segala usaha bersama.dalam lapangan agraria didasarkan atas kepentingan bersama dalam rangka kepentingan nasional, dalam bentuk koperasi atau bentuk-bentuk gotong-royong lainnya.

(2)    Negara dapat bersama-sama dengan pihak lain menyelenggarakan usaha bersama dalam lapangan agraria.

Pasal 13.

(1)   Pemerintah berusaha agar supaya usaha-usaha dalam lapangan agraria diatur sedemikian rupa, sehingga meninggikan produksi dan kemakmuran rakyat sebagai yang dimaksud dalam pasal 2 ayat (3) serta menjamin bagi setiap warga-negara Indonesia derajat hidup yang sesuai dengan martabat manusia, baik bagi diri sendiri maupun keluarganya.

(2)   Pemerintah mencegah adanya usaha-usaha dalam lapangan agraria dari organisasi-organisasi dan perseorangan yang bersifat monopoli swasta.

(3)   Usaha-usaha Pemerintah dalam lapangan agraria yang bersifat monopoli hanya dapat diselenggarakan dengan Undang-undang.

(4)   Pemerintah berusaha untuk memajukan kepastian dan jaminan sosial, termasuk bidang perburuhan, dalam usaha-usaha di lapangan agraria.

Pelaksanaan asas tersebut menjadi dasar hampir diseluruh dunia yang menyelenggaarakan landreform.Yaitu tanah pertanian harus dikerjakan atau diusahakan secara efektif oleh pemiliknya sendiri.

8.      Asas Tata Guna Tanah

Pasal 7 UUPA

Untuk tidak merugikan kepentingan umum, maka pemilikan dan penguasaan tanah yang melampaui batas tidak diperkenankan.

Untuk mencapai apa yang menjadi cita-cita bangsa dan Negara dalam bidang agrarian, perlu adanya suatu rencana (planning) mengenai peruntukan, penggunaan dan persedian bumi, air dan ruang angkasa untuk berbagai kepentingan hidup rakyat dan Negara.

a.       Rencana umum (National Planning)

ð  Rencana yang meliputi seluruh  wilayah Indonesia, kemudian diperinci menjadi rencana-rencana khusus.

b.      Rencana khusus (Regional Planning)

ð  Perencanaan atas bagian per bagian wilayah di Indonesia atau dapat dikatakan rencana per daerahnya.

Asas ini merupakan hal yang baru dengan tujuan setiap jengkal tanah dipergunakan se efisien mungkin dengan memperhatikan asas Lestari, Optimal, Serasi, dan Seimbang (LOSS) untuk penggunaan tanh di pedesaan, sedangkan asas Aman, Tertib, Lancar dan Sehat (ATLAS) untuk penggunaan tanah di perkotaan.