PEMBERIAN HAK ATAS TANAH

Beberapa peraturan tentang pembagian Tugas dan Wewenang dalam pemberian hak atas tanah negara, antara lain: [1]

  1. Keputusan Menteri Agraria, tanggal 1 April 1961, No. SK 112/KA/1961 tentang Pembagian Tugas dan Wewenang Agraria.
  2. Peraturan Menteri Dalam Negeri, tanggal 28 Februari 1967 No. 1 Tahun 1967 tentang Tugas dan Wewenang Agraria.
  3. Peraturan Menteri Dalam Negeri, tanggal 30 Juni 1972 No. 6 Tahun 1972 tentang Pelimpahan Wewenang Pemberian Hak atas Tanah.
  4. Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional, tanggal 9 Februari 1999 No. 3 Tahun 1999 tentang Pelimpahan Kewenangan Pemberian dan Pembatalan Keputusan Hak atas Tanah Negara bersambung dengan Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 4 Tahun 1998 jo. No. 6 Tahun 1998 tentang Pedoman Penetapan uang pemasukan dalam Pemberian Hak atas Tanah Negara.

Pelaksanaan pemberian hak atas tanah meliputi :  1) Hak Milik atas tanah, 2) Hak Guna Usaha atas tanah, 3) Hak Guna Bangunan atas tanah,  4) Hak Pakai atas tanah, 5)  Hak Pengelolaan atas tanah, 6) Hak Milik atas Sarusun, dan lain-lain bentuk hak atas tanah yang pengaturannya diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria.

Hak Milik dapat diberikan kepada warga negara Indonesia, badan-badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah, misalnya bank pemerintah, badan keagamaan dan badan sosial yang ditunjuk Pemerintah. hak milik adalah hak turun temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat fungsi sosial atas tanah. Jangka waktu berlakunya Hak Milik untuk waktu yang tidak ditentukan, namun demikian, Hak Milik hapus apabila:1) karena pencabutan hak, 2) karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya, 3) karena ditelantarkan,  4) beralih kepada orang asing, 5) tanahnya musnah.

Hak milik atas tanah melekat pada pemiliknya selama mereka tidak melepaskan haknya (peralihan hak). Ajaran John Locke mengenai hak milik ini yang mengatakan bahwa:[2] Ownership of property is a natural right and that the purpose of Government is to protect and preserve natural property right.

Hak milik merupakan hak asasi manusia yang harus dihormati dan keharusan bagi negara untuk melindungi, memelihara dan menjaga hak kepemilikan warga negaranya. Ajaran maupun teori hak kepemilikan ini yang selanjutnya masuk dalam Konstitusi yang merupakan Hak Asasi Manusia yang mendapatkan perlindungan hukum, sebagaimana yang tercantum dalam pasal 28 H dan 28 G, Amandemen Undang- Undang Dasar Negara Republik Indonesia 1945 (UUD NRI 1945). Implementasi dari jaminan perlindungan hukum terhadap hak kepemilikan yang berkaitan dengan tanah (agraria) oleh Negara selanjutnya dijabarkan kedalam UUPA.

Hak Milik atas tanah meliputi hak untuk memiliki, menggunakan dan memanfaatkan tanah, sebagai konsekuensi yang diberikan oleh undang-undang.[3] Hak atas tanah meliputi semua hak yang diperoleh langsung dari negara disebut hak primer dan semua hak yang berasal dari pemegang hak atas tanah lain berdasarkan pada perjanjian bersama, disebut hak sekunder. Kedua hak tersebut pada umumnya mempunyai persamaan, di mana pemegangnya berhak untuk menggunakan tanah yang dikuasainya untuk dirinya sendiri atau untuk mendapat keuntungan dari orang lain melalui perjanjian dimana satu pihak memberikan hak-hak sekunder pada pihak lain.

Pemberian hak milik atas tanah tersebut tidak termasuk pemberian pada badan hukum. Pada asasnya badan hukum tidak mungkin mempunyai tanah dengan hak milik kecuali ditentukan secara khusus oleh Undang-undang atau peraturan lainnya, seperti yang telah ditentukan oleh Peraturan Pemerintah  Nomor 38 Tahun 1973 yaitu:

1. Bank-bank yang didirikan oleh negara.

  1. Perkumpulan-perkumpulan Koperasi pertanian  yang didirikan berdasarkan Undang-Undang Nomor. 79 Tahun 1958.
  2. Badan-badan keagamaan yang ditunjuk oleh menteri pertanian / setelah mendengar menteri agama.
  3. Badan-badan sosial yang ditunjuk oleh menteri pertanian / setelah mendengar menteri sosial.

Penjelasan umum UUPA menerangkan bahwa dilarangnya badan hukum mempunyai hak milik, karena hak atas tanah pada badan hukum diperlukan untuk keperluan-keperluan yang sifatnya khusus yaitu hak-hak lain selain hak milik.

Hak Guna Usaha dapat diberikan kepada warga negara Indonesia, badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan. Jangka waktu berlakunya HGU maksimal sampai dengan 30 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 25 tahun, dan apabila waktu tersebut telah berakhir maka HGU dapat diperbaharui.

Hak Guna Bangunan dapat diberikan kepada warga negara Indonesia, badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.  HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri. Jangka waktu berlakunya HGB dapat diberikan maksimal 30 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, setelah waktu tersebut berakhir maka HGB tersebut dapat diperbaharui.

Hak pakai dapat diberikan kepada warga negara Indonesia, atau orang asing yang berkedudukan di Indonesia, atau instansi pemerintah, atau badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia, atau badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia. Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan. Jangka waktu berlakunya hak pakai, dapat diberikan maksimal selama 25 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, atau untuk jangka waktu yang tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu.

Hak Pengelolaan Lahan (HPL) dapat diberikan kepada instansi pemerintah termasuk Pemerintah Daerah atau Badan Usaha Milik Negara, atau Badan Usaha Milik Daerah, PT Persero, Badan Otorita, Badan Hukum Pemerintah lainnya yang ditunjuk Pemerintah. Jangka waktu berlakunya Hak Pengelolaan adalah tidak ditentukan selama tanahnya dipergunakan untuk keperluan tertentu.

Hak milik atas satuan rumah susun (HM Sarusun), dimana hak milik atas satuan rusun diberikan atas pemilikan rusun. Rumah susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian atau bukan hunian, yang dilengkapi dengan bagian bersama dan tanah bersama.

Selain pemberian Hak Milik, HGU, HGB, dan Hak Sarusun serta HP, dalam sistem pendaftaran tanah dikenal juga atas pendaftaran Hak Tanggungan dan Hak Wakaf.

Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain. Pembebanan hak Tanggungan pada hak atas tanah harus dilakukan melalui akta yang dibuat oleh dan di hadapan PPAT. Hak-hak atas tanah yang dapat diletakkan hak Tanggungan di atasnya adalah hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, dan hak milik atas satuan rumah susun. Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran Hak Tanggungan;  1) surat pengantar dari PPAT, 2) surat permohonan pendaftaran, 3) identitas pemberi dan pemegang Hak Tanggungan,  4) sertipikat asli hak atas tanah, 5) lembar kedua dari Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT),            6) salinan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), untuk lampiran sertipikat Hak Tanggungan, 7) Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) apabila dilakukan melalui kuasa. Hak Tanggungan dapat beralih atau dialihkan karena adanya cessie, subrogasi, pewarisan, atau penggabungan serta peleburan perseroan. Dokumen yang diperlukan untuk pendaftaran peralihan Hak Tanggungan yaitu:   a)  sertipikat asli Hak Tanggungan, b) akta cessie atau akta otentik yang menyatakan adanya cessie, c) akta subrogasi atau akta otentik yang menyatakan adanya subrogasi, d) bukti pewarisan, e) bukti penggabungan atau peleburan perseroan, f)  identitas pemohon.

Tanah Hak Wakaf adalah HAT adalah  tanah yang berasal dari macam-macam hak yang bisa dialihkan misalnya Hak Milik, HGB, HGU, dan lain-lain hal atas tanah, yang oleh pemiliknya (wakif) dialihkan kepada suatu badan (institusi) atau yayasan sosial (yang diwakili oleh Nadzir) untuk digunakan dan dimanfaatkan untuk kepentingan-kepentingan sosial dengan suatu syarat atau ketentuan yang diatur oleh Undang-undang. Wakaf lahir dengan diucapkannya ikrar wakaf oleh wakif di hadapan Pejabat Pembuat Akta ikrar Wakaf, yang dibuktikan dengan Akta ikrar Wakaf yang dibuat oleh Pejabat tersebut. Pendaftaran wakaf dilakukan untuk keter­tiban administrasinya. Mengenai hak-hak yang lain, pendaftaran merupakan syarat bagi “kelahirannya”.[4]

Penyimpangan  yang terjadi pada pemberian Hak Milik, HGB, HGU, HP adalah tidak adanya pengawasan terhadap pemilikan, peguasaan, penggunaan, dan pemanfaatan HAT oleh Negara. Indikasi yang muncul adalah tidak adanya sanksi yang tegas bagi para pemilik yang menelantarkan tanahnya. Tidak tegasnya pemerintah dalam memberikan sanksi terhadap pemilik yang memiliki HAT melebihi batas maksimum kepemilikan. Sedangkan khususnya terhadap HGU dan HP dampak yang muncul dari sistem pendaftaran tanah dalam stelsel publisitas negatif (berunsur positif) ini adalah terjadinya penguasaan HAT yang bersifat sektoral, sehingga terjadi banyak penyimpangan terutama pada pemberian jangka waktu pada hak tersebut yang tidak sesuai dengan UUPA. Disisi lain pemberian HPL di bawah sistem pendaftaran tanah sekarang ini yang terjadi adalah tidak adanya ketegasan dalam pengaturannya. Ketidak tegasan ini menyangkut struktur maupun kelembagaan yang berwenang memberikan hak pengelolaan tersebut, yang pada akhirnya ketidak jelasan ini menyebabkan tumpang tindihnya struktur maupun kelembagaan yang mengatur pemberian HPL. Hampir semua lembaga Negara mempunyai kewenangan memberikan HAT. Dalam rangka untuk mencapai kepastian hukum dan tertib administrasi terhadap penguasaan HAT perlu kiranya ditinjau kembali sistem yang mendasari pendaftaran tanah, kemudian melakukan pengaturan lebih lanjut terhadap penggunaan, penguasaan, pemilikan dan pemanfaatan hak atas tanah  dalam sistem pendaftaran yang lebih menjamin kepastian hak dan tertib administrasi.

 



[1]Ali Achmad Chomzah, Hukum Pertanahan, Cetakan. 1, Prestasi Pustaka, Jakarta, 2002, hlm. 3-4

[2]Ali Achmad Chomzah, Hukum Pertanahan, Ibid., hlm. 4.

[3]Menurut Pasal 16 ayat (1) UUPA terdiri dari : a. Hak Milik. b. Hak Guna Usaha.        c.  Hak Guna Bangunan. d. Hak Pakai. e. Hak Sewa. f. Hak Membuka Tanah.  g. Hak Memungut Hasil Hutan. h. Hak-hak lain yang tidak termasuk dalam hak-hak yang tersebut di atas yang akan ditetapkan dengan Undang-undang serta hak-hak yang sifatnya sementara.

[4]Boedi Harsono, Op Cit, hlm. 477.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *


*

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Current ye@r *